泰禾集团圈定明年目标 销售额再翻一番至2000亿元

有望跻身千亿俱乐部的“黑马”、中式地产美学的引领者——作为房地产行业一个独特的存在,泰禾集团近年来的发展轨迹备受行业关注。而面对“激进扩张”的质疑,泰禾集团董事长黄其森日前在接受上证报采访时,依然把“高歌猛进”作为来年的主题:2018年,泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元,但同时,争取将负债率降到75%。雄心勃勃的背后,是泰禾集团于2017年完成的43笔收并购,令目前在手土地成本低于行业均值,而其旗下产品由于设计定位、周边业态的价值提升,平均售价虽然在同一区域内略高,但仍让有改善住房意愿的家庭趋之若鹜。6000亿土地储备货值在手以及极佳的流动性,或许是泰禾集团2018年突围行业大势的底气。

6000亿元土储在手 计划明年销售再翻番

从销售规模看,泰禾集团无疑是近年来迅速崛起的一匹行业黑马。2014年,泰禾集团全年销售规模还仅为200亿元。仅仅三年后,在2017年上半年,泰禾集团销售规模就已突破400亿元,预计全年过千亿元。

而对于2018年,黄其森给泰禾集团提出了“全年销售额再翻一番至2000亿元”的目标。在房地产行业调控压力有增无减、2018年将是房地产小年的行业共识之下,黄其森“弯道超车”的底气从何而来?

黄其森解释称,截至2017年底,泰禾集团至少手握6000亿元以上的土地储备货值,2018年可售货值将达4000亿元。如果以50%去化率来推算,2018年2000亿元的销售目标并不算激进。

可观的土地储备得益于泰禾2017年频繁的项目收并购。从2016年开始,泰禾集团已不再通过招拍挂拿地,而是通过收并购扩充土地储备。仅在2017年,泰禾就展开了43笔收并购。一时间,黄其森被冠以地产圈新晋“并购王”的称号。这些土地项目分布在约30个一、二线城市。坚守一、二线精品化路线、坚决不去三、四线城市、东北和西北区域,是泰禾集团早已定下的战略部署。“只要进入的城市,泰禾就一定要做到前三位。”这是黄其森给泰禾在每个城市的总经理定下的目标。

据测算,这些大手笔并购使得泰禾集团的土地成本低至6000元/平方米,而泰禾集团旗下项目销售成交均价则在30000元/平方米左右。尽管精装、物业管理,乃至周边的商铺、学校、医疗机构的协同都会提升成本,但总体而言,泰禾集团项目的品牌溢价能力依然较强,其资产流动性也因此得到保障。黄其森透露,泰禾集团的收并购项目中,70%以上会给合作方留一定股份,凭借泰禾集团的产品、营销和品牌溢价,与泰禾集团合作后期会拿到比直接转卖土地更高的溢价。因此,合作方的意愿会更高,泰禾集团在谈判中也更有优势。“这些收并购项目有很多是金融机构牵线的,只要泰禾来操盘,银行就愿意贷款。”黄其森还称,泰禾的收并购决策十分高效,与同行相比,流程更快。

持有土地成本较低 明年负债率有望下降

高增长与高杠杆,像一对孪生姊妹,是很多房企在规模化之路上无法回避的问题。一路高歌猛进的同时,泰禾集团的高负债一直备受关注。2017年半年报显示,截至今年上半年,泰禾集团的资产负债率为85.89%,比2016年底的82.4%再度提升了3.49个百分点。

作为一个有过12年银行从业经历的地产商,黄其森始终认为,高负债不等于高风险。“银行有其专业的风险评估标准,之所以愿意把钱借给泰禾,是因为看好泰禾。银行对资产的流动性有自己的判断。”黄其森表示,有抵押,虽然账面上看起来负债率高,但是实际风险并不高。泰禾集团布局一、二线城市的核心地块,这些土地很容易变现。

不过,较高的负债率仍是泰禾集团不得不直面并努力改善的一个问题。黄其森明确表示,2018年泰禾集团将继续降低土地成本,争取在明年上半年将负债率降到79%,下半年降到75%。目前,泰禾集团在手的银行授信共有751亿元,还有479亿元没有用。

而对于周转速度较其他房企慢的现状,黄其森回应,主要是由两个原因造成的:一是泰禾集团原先的商业项目占比在30%左右。商业项目有个特点,50%的回款要等竣工备案后才能实现,比住宅晚一年到一年半左右,这是造成回款率低的重要原因。但预计明年商业项目在泰禾集团销售规模中的占比会大大降低。

二是受今年限价政策影响,泰禾集团在北京和上海的项目审批时间较长。今年很多项目的预售证年底才拿到,全年近半销售都集中在最后两个月,这部分回款会体现在明年。这也将成为明年净现金流增加的强大支撑。

黄其森强调,高负债只是一个指标,关键是快速开发去化,预计明年上半年泰禾集团有30多个项目达到入市条件。届时,泰禾集团的财务数字将进一步改善。2018年,泰禾集团在上海、南京、厦门、福州、郑州等城市都将集中发力。例如,泰禾已在郑州布局7个项目,明年仅郑州一地就有望实现300亿销售额。