建行携手新派输出风险识别能力 培养长租专业运营机构

“租购并举”的政策风向之下,银行资金加速入局长租公寓。

证券时报记者调查发现,这家最先倡导 “要买房,到建行”的国有大行,最新的口号悄然变成了“要租房,到建行”。从“买”到“租”这一字之差的转变,是房地产开发商、运营商、银行、机构投资者等长租产业链条上所有参与主体需紧密协作探索的金融解决方案。

基于产业链上的不同节点,银行支持长租的模式可以分为,向租赁企业提供低息租约抵押贷、设计并承销以长租公寓租金收益权为基础资产的证券化产品、向租客提供纯信用租客贷或低息分期服务、自建长租房销售与运营场景等四大方面。

事实上,不论在哪个节点上的何种模式,建行都是国内商业银行中最先试水、且业务最先成规模的样板。

资金前置

发起不动产并购基金

建行最新的运作是,将资金前置,联手专业长租运营机构,发起首期规模20亿元的基于资产证券化的不动产并购基金。

“这是一个里程碑式的事件,建行非常不容易。银行以前基本都是进入ABS的最末端,拿的就是一个几乎固定的利率。这一次,建行相当于完全将资金前置,做的是存量地产和租赁物业收购盘活。” 国内长租公寓领军品牌新派公寓CEO王戈宏表示。

在他看来,建行此举拉开了银行以较低成本资金参与到前端租赁物业收购的大幕,将极大促进存量地产盘活和长租市场发展。

尽管这只初期规模20亿元的基金尚在备案过程中,还未正式获批,但舆论已经给予了足够高度的关注。据两大发起方介绍,该基金将收购一线、二线核心城市的存量资产或开发商合作定制长租公寓的物业;架构上采取分层设计,优先级与劣后级份额各占50%,建行是唯一的优先级投资人。

王戈宏结合自身经验告诉记者,新派之前发的REITs,劣后资金较难谈判,投资人主要是被动持有,能够主动持有、3-5年不拿回报的案例很少。而这次与建行合作发起的并购基金,有意成为劣后权益人的机构投资者不在少数,包括很多知名VC/PE和开发商。该基金由新派公寓、赛富投资基金、以及权益投资人组成的专家团队管理,建行可以参与重大项目决策。

参与项目的建行人士向记者总结道,选择新派公寓作为首发合作伙伴主要基于两点判断:专业性和商业闭环优势。新派此前已有通过不动产基金购买一线城市CBD物业,经过专业化运营,发行国内首单公寓类REITs的经验。“新派用四年的时间,走通了用基金并购资产、到持有改造资产、再到通过REITs实现证券化退出的投资收益实现,已经形成了一个完整的资金生态闭环。”该人士对记者说。

资金供给格局:地产、实业、租赁三轮驱动

广东省公寓协会专家咨询委员会首席专家刘策从产业链条节点的角度,分析了建行的表率意义。“建行这次发起成立基金,除在后端运营领域以租赁贷款切入外,在前端相当于也切入了,这就围绕租赁领域形成了一个完整的产品组合。而这将是在传统地产投资基础上,找到了新的资金出口和风口,发展租赁金融,将从根本上改变地产一支独大的局面,形成‘地产、实业和租赁’三轮驱动的资金供给格局。” 刘策表示。

但事实上,建行的目的绝对不仅仅停留在享受新的资金投向,以及基于合作运营机构的资金闭环带来的资产增值收益上。建行人士告诉记者,从长远的角度来看,建行的目的在于培养类似新派公寓的具备长租房运营能力的专业化企业。

“银行在税收安排、资金组织上,有天然的优势;最重要的,银行专业的风险识别能力,是可以帮助长租房运营机构避免类似‘抵押或查封在前、租赁在后’的产权变动情况的。银行能做的很多,远不仅仅是资金支持,而是通过适当的形式,把我们的风险识别、风险控制、资产筛选能力输出,这样能帮助运营机构越来越专业化。”该建行人士向记者分析称。

事实上,建行的超前意识还体现在以往的创新产品逻辑里。首先,建行是在国内银行中,第一个自建长租房销售与运营场景的,其此前与11家房企签约推出五千多套自身品牌长租房源,向保障性房企批量供应。而这在很大程度上,帮助了合作企业盘活存量资产和优化经营模式。

其次,建行是第一个在银行间市场,通过创新的结构化安排,设计并且主承以银行理财资金投向长租公寓项目收益权的百亿规模长租公寓资产支持票据的银行。此举开创了吸引稳定资金支持长租的大幕。

再次,建行是第一个针对个人租客,以“没钱就来贷款”和“有钱可以优化”两种逻辑,设计出两款国内首创的住房租赁产品的银行:一款贷款产品“按居贷”,以低于同期购房按揭贷款利率的较低息,支持租客一次性支付租金等租房相关费用的贷款。同时,也帮助房源企业一次性收妥租金,避免频繁换租客、房屋空置、催缴租金的麻烦。另一款产品是长租普惠计划,租客可以将租金投到建行发行的普惠计划里,每个月享受收益,而收益就可抵扣房租。

不论是支持长租企业还是支持个人租房者,建行在合规范围内,金融创新步履不止。值得一提的是,做出上述探路之举的都是建行的深圳分行,而这家分行个人住房按揭贷款余额,在去年末达到2407亿,在当地同业占比高达22.4%。通过建行深分的缩影,有理由相信,在买房时代建行创出的“要买房,到建行”领先优势,在长租时代依旧能够延续。