清华刘洪玉：发展租赁市场不是权宜之计 而是深化住房制度改革的重要工作

9月7日星期五，在由《证券日报》社主办的“新业态、新变革、新需求——2018中国长租市场峰会”上，清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授在题为《深化住房制度改革视角下的住房租赁市场发展》的演讲中指出，发展租赁市场不是权宜之计，而是深化住房制度改革的重要工作，对经济的稳定具有重要意义。

如今，在回顾反思以往制度的基础上，住房制度改革形成了新的发展思路——建立多重供给、租购并举的住房制度，而这也是今天人们热议长租市场的一个非常重要的原因，是历史发展的必然。

刘洪玉认为，重构住房制度，深化住房制度改革，发展租赁市场的意义一方面从制度建设的角度在于能够补齐短板；从市场发展的角度，则能够更好地满足人们居住的需求。并且，在促进市场稳定方面，“租赁市场主要集中在特大型城市。而租房就不着急买房，这可以降低整个社会购房的金融成本，有利于促进稳定。”

借鉴欧美经验，例如在德国，有两千多万套公寓、住房出租，有将近四千万人住在出租的公寓里，其为经济做出的贡献达到了1.3万亿美元。再比如，在纽约，自有自住的住房比重不到三分之一，其余的三分之二全部为租住。

在我国未来的住房制度设计当中，租住将是一个非常重要的内容。但是选择什么样的比例，各个城市特点不一样，比例也不一样。总体来说，发展租赁市场是为了补齐制度短板，另外，满足人们租买自由选择的需求，改善供给，培育专业化的企业，完善相关的立法，建设相关的平台。

在对长租市场的热议中，人们最为关注的两个核心问题，一个是关于规模化的租赁企业的发展，一个是关于政府在租赁市场上的相关政策。

刘洪玉提出，一部分贴上了“互联网”标签的共享办公企业，在资本市场上获得了更高的估值，这个逻辑如果引入到长租公寓的租赁企业是不是恰当？非常值得大家思考。但更为核心的还是租赁企业怎么有效的管理控制风险，包括管理业务相关的租户、业主以及承租的房子之间的关系，行业怎么形成行为的规范，能够用于行业的自律。

而从政策的角度，刘洪玉指出，长租要让租户感觉到安全、稳定、有保障。“应该让租户感到他不是因为租不起房子被迫迁移，房租应该是可负担的，住房也应该是体面的。”同时，新建的租赁住房应该有一个可预期的租金增长，让投资者有积极性，但又要限制频繁调整租金，最终实现既有利于租户，又不损害业主利益的平衡。

“总的来说，租赁市场的发展有很大的前景，但是需要我们各个领域的人共同努力，需要科学客观的行业发展研究作为支撑。我们现在研究还不够充分”。刘洪玉指出。