长租企业“有备而来” 上海房租还要涨多久?

证券时报记者 朱凯

中国房价行情网最新统计显示，2018年8月上海住房租金约为75.17元/月/m2，环比上涨0.93%，且预测未来一月该租金将上涨至76.60元/月/m2。上个月该租金为74.48元，呈现16.45%的同比涨幅。

证券时报记者近日在上海浦东陆家嘴部分小区调查时发现，普通装修的一室户每月租金约4300元，两室户约5500元，同样区域的少量精装修房月租金接近9000元。其中不排除包括个人或连锁中介机构“资本介入”改造后的房源。

易居智库中心研究总监严跃进接受记者采访时说，资本介入推高租金的现象在自如等平台上肯定存在，不然他们不会搞统一装修。背后的风险在于资金来源是否正规，以及租客管理和银行租赁贷款的法律纠纷处置等。严跃进认为，现在还不是真正的租赁市场，真正的租赁市场应该能够租售同权，但现在只是叫租购并举，至少现在没听说租房可以落户。

陆家嘴租金现状

日前，证券时报记者以租房为由，在上海金融核心区陆家嘴附近成片老旧小区走访调查，3个小时总共看了5套房，普通一室户或两室户的每月租金最低均在4000元以上，少量精装修房租金接近9000元。

来上海从事房屋中介业务已22年的刘飞（化名）告诉记者，陆家嘴附近白领集中，再加上毕业季、就业季来临，租金上涨态势还会持续。总体上，附近的租赁市场房源较为充足，需求也比较旺，但低租金的房源比较难找。

刘飞说，他自己手上有十多套长租房，都与房东签了包租合同，价格会有些上浮，这里面包含对租客的管理成本以及空置风险。他告诉记者，长租房源涨价也是有限度的，租金过高的话，租客可能会跑去更偏远区域。

该区域另一家连锁品牌中介表示，他们也收了一些房，有部分是通过私人小中介共享的。租金加价难免，但幅度不像新闻报道的那么多，而且一定程度的装修改造也存在刚性成本。

记者在手机自如APP上搜索陆家嘴区域的整租房源，按照其默认排序，前5位的单月租金分别是4860元、5060元、6030元、4660元和5160元，面积从34平方米到78平方米不等。

资本助推房租上涨

长租公寓市场是一个货币化率相对低下的市场，有规模但不经济，这主要是租金回报率低、租期总体较短、续约率低、融资成本高四个方面因素造成的。

记者的一位朋友多年前来上海，开始是自己租房，后来无意中做起了二房东的群租业务，一套房子里面住5～6个人，轻轻松松赚了点钱；尝到甜头后，他收购了一栋厂房来出租，结果消防部门天天上门检查，反而没怎么赚钱；再后来他有了更多积蓄，又租了个宾馆，但也不赚钱，各种监管部门都要来管他。

对此，严跃进评价称，租房市场门槛低，要规模化就必须大量资本投入，还要面对各种管理和运营成本。资本介入是好事，但资金要用到正常运营上。从政府层面看，现在鼓励银行资金进入实体经济，保险资金未来也可能进入住房租赁市场。“违法建筑大量拆除后，廉价住房就越来越少。要解决供求矛盾，就应该让出租房源跟商品房市场一样，有层次地划分为高、中、低端需求。”他认为，与阶梯式购房类似，租赁资产也要分层管理。

严跃进认为，长租企业是有备而来的，所以未来数年内租金上涨会形成一个趋势，关键是要防控价格的非理性快速上涨，政府的适当介入是有必要的。

“十三五”期间，上海预计新增供应租赁住房70万套，新增代理经济租赁房源30万套（间），到2020年基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系。记者了解到，上海城方租赁住房运营管理有限公司目前已布局上海六大核心区域20个租赁住房项目，总建筑面积约105万平方米，部分更新改造项目预计2018年底前可达到交房条件。

（实习生卢艺文对本文亦有贡献）