绿景立足城市更新 根植粤港澳大湾区

在粤港澳湾区的战略布局上,绿景中国地产(00095.HK)给出了城市更新、与股东联动的开发样本。日前,由深、港交易所等组织的第三期“走进港股通公司”来到深圳绿景NEO大厦,并参观了公司红树湾壹号项目。

绿景中国地产体量在港股内房企中并不大,流通市值百亿港元,年销售目标45亿元,公司土地储备410万平方米,但住宅和商业项目集中在粤港澳大湾区的核心城市、核心地区。比如,下个月公司即将发售的绿景红树湾壹号,位居深圳中心区,评估货值超过100亿元,据介绍目前排队认购队伍很长。

“绿景拥有资源优势,土地储备集中在深圳、香港,货值高。”绿景中国地产行政总裁唐寿春表示,与多数房企依靠招、拍、挂拿地不同,绿景主要依靠旧城改造拿地,采用一次性注入,分期滚动开发,拿地成本在销售成本占比仅约两成,毛利率保持在50%以上,而且拥有香港融资平台,面对地产调控政策风险抵御能力更强,目前政府限价政策对公司影响不大。

“旧城改造毛利高,门槛也高。”唐寿春向记者表示,公司会从很早就开始介入旧改项目,采用市场化手段,自下而上通过村股东大会与村民谈妥,利益共享,“不会借助非市场力量推动”。

绿景中国地产董事局主席黄敬舒表示,东莞等很多城市都前往深圳学习的旧改,未来可以在深圳以外地区继续推进绿景在深圳地区的成功经验,但总体定位还是会以以深圳和香港为轴心的大湾区为主,坚持“深耕核心城市,聚焦城市核心”的“双核”战略思想。

绿景另一项重要特色就是与控股股东联动。按照规划,大股东黄景康旗下约1200万平方米核心地带的城市更新项目将择期注入到上市公司。披露数据显示,大股东在深圳拥有440万平方米土地储备,东莞最多达550万平方米。

在回复投资者提问大股东注入方式时,唐寿春表示目前大股东持股占比已达75%以上,再发行新股空间有限,公司会考虑公开增发、优先股、现金收购、延期支付等多种方式,但绝对不会触及上市公司上市地位的。

不过,公司高管表示大股东资产注入目前没有注入时间表,但一定会注入,解决同业竞争问题,并预计价格上会予以优惠。当前上市公司市盈率近10倍,市净率3.32倍。

从股东结构来看,万科、平安(Toplist Investments)各持有绿景中国地产6.4%股份。据介绍,2014年大股东通过反向收购原新泽控股实现上市时,引入了万科、平安作为绿景的基石投资者。唐寿春表示,万科、平安所持股份经过了限售期,但是目前并没有减持计划。

在接受记者采访时,唐寿春进一步介绍,两位基石投资者目前定位都是财务投资者,看上公司在旧改上的特色。而他们操作有难度,所以通过股权层面来投资,未来也不排除在合适的项目中进行业务合作。