世联行甘伟： 集中式公寓运营向专业服务模式转型

9月7日，由《证券日报》社主办的新业态、新变革、新需求——2018中国长租市场峰会在京举行。世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟在接受采访时表示，公司聚焦发展集中式公寓已经有三年的时间，目前红璞公寓已成为全国规模最大的集中式公寓品牌之一。在这个过程中，公司看到了中国集中式公寓发展的未来。“我们的集中式公寓业务的主战场在前二线城市，从人口流入来看，中国的前二线城市将成为未来城市化进程的下一个引擎”。

“目前，国内无论是分散式公寓还是集中式公寓，都是一种包租模式，即中度的投资模式。未来，我们也将从中度的直接投资模式，向专业服务模式转型。”甘伟表示，世联行是一家轻资产的服务运营商，红璞公寓经过几年的发展，构建了自身的能力、品牌、市场影响力、规模效益，未来将从重向轻发展，做委托管理等。

集中式公寓满足市场升级需求

中国为什么租赁发展不起来？甘伟介绍，从全球市场来看，北京的租金回报率为1.9%，低于温哥华、悉尼、伦敦、洛杉矶等全球主流城市。“买个房子，用纯出租的方式来看，一年1%点多的回报率，这就是中国的租赁市场现状，无论是一线城市还是二线城市，很少超过2%”。

“相比分散式公寓每间房几千元的投入，集中式公寓每间房的投入需要四万元的投入。”甘伟介绍，红璞公寓的成本控制做的比较好，也有的企业做集中式公寓，每间房五万元、八万元的投入也有很多。“从整体来看，行业需要六年、七年才能回收成本。相对来说，集中式公寓业务投资偏重、回收周期偏长。这个行业也是一个微利、低利润行业”。

对于集中式公寓在市场的发展，甘伟介绍，集中式公寓占整个出租市场的1%不到。相比其他租房模式，集中式公寓做了整体改造，有品牌背书，存在服务溢价和品牌溢价，其满足的是消费升级背景下对生活质量有要求的人群市场。“大家一定要理性客观看待这个行业，我们只是想立一些标杆，中国的年轻人未来的老百姓应该住在一个有品质、有尊严、有服务的房子里面”。

运营商将成租赁价值链核心

据世联行发布的2018年半年报，目前公司的公寓业务现已布局30个城市，截至2018年6月30日，公司运营项目177个（包括包租及托管模式），运营间数近3万间，覆盖核心一二线城市，运营6个月以上项目出租率超过90%。鉴于广州、杭州、成都、武汉、西安、南京和郑州的市场需求量大，公司将其定位为红璞公寓的7大重点发展城市。

在甘伟看来，红璞公寓未来的发展模式是轻重结合，向服务运营商模式转向。

甘伟介绍，在全球房屋租赁的成熟市场，物业持有人和物业运营方是分开的。有的人专门做重资产，有的人专门做轻资产。未来做轻资产的这些企业所做的模式类似于酒店管理公司。

此外，甘伟还认为，未来，随着市场的变化，公寓运营商将成为整个租赁价值链的核心和流量入口。

对于长租公寓未来的发展，甘伟表示，公寓运营商作为流量入口可以做很多的衍生服务。公寓运营商可以获得用户的数据资产，企业可以做很多叠加，包括家私租赁，从租房到买房，生活金融服务，以及整合下游产业链，目前的家装市场仍然是高度碎片化。还可以提供委托管理，运营输出，系统输出等轻资产专业服务。