合生创展抛售北京物业套现18亿元称雄安新区致京办公需求减少

一笔转让,相当于两个月销售额收入。近日,老牌房企合生创展将北京东城区东二环的合生国际大厦项目出售,资产总值18.39亿元。

入股十余年,合生创展出售了北京核心地段的商办物业,这是否是其整合旗下核心地段物业资产的开端,尚未可知。但相比于李嘉诚、潘石屹出售“京沪”两地核心办公物业的套现交易来看,有业内人士认为,合生创展出售价格并不高。

“抛售物业可能意在回笼资金和寻求资产保值。” 上海易居房地产研究院总监严跃进向《证券日报》记者表示,更带有家族企业进行财富管理的“味道”。

值得关注的是,对于出售上述标的,合生创展方面表示,考虑新设雄安新区将导致北京办公楼需求减少等因素影响,即使产生预计未经审核亏损约人民币2.97亿元,董事会认为该项交易对价公平合理,时机适当。

抛售京核心地段物业

根据9月27日公告显示,合生创展及第三方企业BMI以36.65亿元出售各自所持有的项目公司北京东方文华国际置业有限公司股权,涉及的标的物业合生国际大厦项目,位于中国北京东城区朝阳北路9号,系东方文化艺术中心的一部分,后者还包括了南楼及音乐厅。

据了解,在此次出售项目前,合生创展旗下合生国际通过两家全资公司凯大公司及康至公司分别持有项目公司51%及46%股权;BMI通过柏顺公司持有项目公司1.9%股权,北京东方文化资产经营公司占1.1%。其中,合生出售凯大公司及康至公司总对价为18.38亿元;BMI出售柏顺公司的总对价为18.26亿元。

据公告显示,于2016年底康至公司的资产总值为4.6亿港元,凯文公司的资产总值为5.1亿港元,标的物业于2017年6月30日的估值为45亿元。

另据公开资料显示,合生国际大厦是合生创展于2006年收购而来。从2006年至2017年,北京东方文化三名股东情况已出现变化,合生对项目公司进行了增持,并选择了出售南楼部分。

而收购该物业之时,正是合生创展发展迅猛之际。在此两年前,即2004年,合生创展成为“华南地产五虎”中最早冲破百亿元销售额大关的房企,当年,恒大地产销售额仅为14.4亿元。13年后,房地产行业格局巨变,恒大地产开始冲击5000亿元销售目标,而合生创展前8个月销售额尚不足60亿元。

13年时间,相对于当年“小伙伴”销售规模数百倍的增长,合生创展一直在百亿元销售规模徘徊,但其拥有的土地储备和物业如今则几乎都位于一、二线城市的核心地段。

对此,严跃进表示,朱孟依近年来在地产领域似乎并不那么“上心”,并未追求规模增长,但其土地储备升值空间都较高。而就其抛售办公物业的角度看,调整上市房企旗下物业资产利于资产变现,可利于房企寻找新的投资机会。

套现时机适当?

一笔转让,套现18亿元,若对于一家大型房企来说,可能不是一笔非常重要的资金,但对于合生创展来说,则相当于其2个多月的销售收入。更重要的是,相对高位变现,是企业避险的策略。

合生创展表示,董事已考虑到现时北京的办公室市场,即中国政府近期公布将北京的“非首都”功能转移到位于河北省的雄安新区的政策,此将导致国有企业及其他公司将其办公室迁出北京,因此减少对北京办公空间的需求(特别是当标的物业的现时的租约在未来几年内到期后)。

包括董事会对北京办公室市场前景的评估因素后,合生创展认为总对价属公平合理,即使产生预计未经审核亏损约人民币2.97亿元,根据该协议出售合生出售资产的时机适当。

对此,严跃进向《证券日报》记者表示,雄安新区设立,势必利好商办物业等产品,同时也会引导各类资金进入到新市场。这将引起企业和投资者投资心态的变化,驱动资产重新组合。

此外,除了企业外迁外,第一太平戴维斯董事、华北区研究及顾问咨询部负责人熊志坤曾向记者表示,过去像E租宝这样的新兴互联网公司对北京物业的租赁市场产生了很大影响,而这类公司近两年的退租潮加剧了对北京物业的租金和入住率的下行压力。

另据第一太平戴维斯发布的报告,今年第二季度北京甲级写字楼的租金已呈现下滑趋势,整体空置率有所上升。受新增供应影响,甲级办公楼市场整体空置率环比上升0.5个百分点至6.5%,同比上升3.1个百分点;与此同时,租金出现了轻微的下跌。据该行预测,随着北京年内多个写字楼项目的入市,未来写字楼整体空置率将进一步升高,租金仍面临下行压力。

值得关注的是,出售京沪核心办公物业的企业,不止合生创展。SOHO中国同样也在积极出售办公物业,借此高位套现。用潘石屹的话来说,“低买高卖是做生意的原则。”