部分房企深陷 “钱紧”窘境

自2016年下半年以来,伴随着雷厉风行的监管,房企融资多条渠道逐步收紧。作为典型的高杠杆及资金密集型企业,再融资渠道受限使房企面临“钱紧”窘境。

银行贷款作为房企融资最主要的渠道之一受限明显。监管部门三令五申“严禁资金违规流入房地产市场”,并将违反房地产行业政策列为今年整治银行业乱象的要点之一;随着银信业务和委托贷款先后被纳入严监管,房企借道“影子银行”进行融资受阻。此外,在行政处罚方面,监管部门毫不手软,今年以来已有多家银行机构因“资金违规流入房地产市场”领下罚单。

在债券融资方面,上海、深圳交易所2016年10月出台了《关于房地产业公司债券的分类监管方案》,提高了房企公司债发行门槛,要求违法违规、哄抬地价、资金未用完或违规使用的房地产企业不得发行公司债。在此背景下,2017年房企债券融资大幅萎缩。

在多渠道受限的情况下,用途灵活的信托资金承接了溢出的融资需求,成为受房企青睐的融资方式。据联讯证券测算,2016年尤其是当年10月提高房企公司债发行门槛后,房地产信托开始活跃起来,当年房企信托融资7327亿元,2017年进一步上升到了11092亿元。

值得注意的是,2017年12月监管部门发布《关于规范银信类业务的通知》强调,商业银行和信托公司开展银信类业务时不得将信托资金违规投向房地产,这一规定提升了房企通过信托进行融资的难度。用益金融信托研究院报告指出,今年4月房地产信托融资规模显著下降,与监管政策趋严有一定相关性。但是,房企债券明后两年将迎来兑付高峰。整体看来,在房企仍有融资需求、多条融资渠道受阻的情况下,预计房地产信托规模有望回升。

另外,在境内融资收紧下,出海“筹钱”成为不少房企竞相发力的方向。中原地产研究中心统计数据显示,今年前4月,房地产企业海外资本市场融资数据达到了233.2亿,同比2017年1-4月的112.35亿美元,上涨幅度达到了107%。4月单月金额达到了88亿美元,创下历史新高。进入五月,发改委网站显示已对融创、华远、金科、万科等房企境外发行债券予以备案登记。

但是,随着房企境外发债放量,监管部门开始控制节奏以保障债务的安全性。近日,发改委、财政部联合下发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》,要求拟举借中长期外债企业(含金融机构)要实现实体化运营,依法合规开展市场化融资,充分论证发行外债的必要性、可行性、经济性和财务可持续性,同时依托自身资信状况制定外债本息偿付计划,落实偿债保障措施。通知提高了企业举借中长期外债的门槛和要求,也意味房地产企业和地方政府融资平台境外发债将会受限。

当下房企面临的融资环境用“严冬”来形容也不为过。在此情况下,创新融资方式成为房企寻求出路的大势所趋。比如,在监管支持下,资产证券化成为房企拓宽融资渠道的重要方式。去年以来类REIS及CMBS发行提速,市场参与机构日益多元化,2017年度产品发行数量及规模相比2016年均实现倍增。考虑到房企融资监管政策的延续性,可以预见房企资产证券化融资规模上升以及产品类型日益多元化的趋势将延续。