百城住宅库存连跌37个月 一线城市库存明显增加

截至8月底,全国百城住宅库存连跌的大趋势尚未改变,但一线城市近三个月库存明显增加。

截至2018年8月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42259万平方米,环比减少0.3%,同比减少7.2%,连续37 个月同比下跌,当前库存规模相当于2011 年11 月份的水平,即回落到了7年前的水平。

值得一提的是,在100个城市中,有35个城市库存出现了同比增长现象。其中九江、合肥和镇江3个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到104%、64%和55%。部分城市库存规模较高,或存在已成交但未网签的交易现象。同时,100个城市中,有65个城市的库存出现了同比下滑态势,其中大连、金华和深圳的同比跌幅较大,跌幅分别为55%、43%和42%。总体上说,库存同比下跌的城市数量更多,这也带动了百城库存规模出现下跌。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,总体上看,受淡季因素的影响,市场交易出现下滑也是符合预期的。当然若是后续几个月交易行情不好,那么也会倒逼房企积极降价。

另一组数据显示,截至2018年8月份,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9个月,这也意味着市场仅需9个月的时间就能消化完这些库存,该数值相比7月份9.6个月继续下跌。

鉴于房地产行业特性,一般来说,库存去化周期合理区间为12个月-16个月。由此可见,百城住宅库存规模偏小,9个月就可以卖完。

横向对比看,今年三、四线城市的存销比下跌较为明显。2018年下半年,三、四线城市的棚改政策会略有调整,尤其是商品住宅库存不足、房价上涨压力大的城市会面临更多调整。基于此类政策判断,可以认为,三、四线城市的存销比探底已完成,四季度将面临反弹的可能。

值得一提的是,有部分城市的存销比数据相对偏高,比如说香河和厦门等。尤其在厦门,市场交易表现一般,在一定程度上使得其房价跌幅相对较大。

严跃进表示,目前全国房企的新开工等节奏有所加快,各地预售证发放的政策有所放松,这也可以刺激更多房源进入市场。所以,今年第四季度房源相对会比较充足。

事实上,在还债和业绩等多种压力下,上半年达到预售条件但尚未进入市场的项目都在加速入市销售,甚至有些城市楼市已经出现打折促销现象,抢收现金流已经成为房企首要任务。