险资长租公寓项目首单落地

低收益、高风险问题待解

由中再资本管理有限责任公司(下称“中再资本”)、南京江宁开发区、协鑫集团三方共同打造的长租公寓项目日前在南京签约。这是江苏首个长租公寓项目,更是保险行业参与长租公寓的首次试水。

作为中国保险业首单拟通过保险私募基金投资的长租住房项目,“中再资本-协鑫长租公寓项目”总投资额约80亿元,房源全部由项目公司长期自持并租赁,项目建成后可为南京提供超过4000余套绿色智慧新居。

在建立租购并举住房制度的大背景下,租赁市场频频迎来金融配套政策的支持。继推进住房租赁资产证券化、银行支持集体租赁住房贷款后,6月1日,银保监会又明确保险公司可通过直接投资,保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场。

不过,由于长期租赁住房项目的投资周期长、风控环节较多,对保险机构的项目审查、风险管理、投后监督提出了更高要求,多数保险机构对进军长租房市场仍在观望。

银保监会原保险资金运用监管部副主任罗艳君表示,保险资金参与地方经济建设要发挥自身优势,在坚持服务实体经济的同时,要高度重视风险防范,及时发现、充分评估和妥善应对投资过程中产生的各类风险。

此外,长租房市场的盈利问题也成为“拦路虎”。伴随着市场参与者逐渐增多,拿房成本不断提高。业内人士表示,在北京、上海、深圳等长租企业较多但拿房成本很高的地区,长租公寓的租金年回报率大约在1.4%至2.5%。

险企如何更好参与长租房市场?有专家表示,结合国际经验来看,长租公寓融资最常用的手段是将租金等资产证券化后通过二级市场融资。保险资金的负债久期较长和期限较长的资产证券化产品有很高的匹配度。随着长租公寓行业的发展,未来此类资产证券化产品会持续增长,保险资金也可以通过购买产品的方式持续为长租公寓行业提供资金支持。同时,资产证券化产品以租金产生的现金流进行偿付,具有风险隔离作用,保险公司可以更好地控制投资收益。

国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱俊生建议,保险机构应随着自身风险管理能力的逐步提升,渐进使用参与长租市场的不同方式。保险机构在主要以间接方式参与长租市场的同时,学习项目处置过程中的业务流程、风险控制手段,并储备相关人才。在条件基本成熟的时候,可以探索以直接方式参与长租市场。

以险资长租公寓项目首单为例,便是以设立保险私募基金投资方式参与。中再资本总经理吕日表示,中再资本计划设立200亿元规模的中再-自持长期租赁物业投资基金,并将南京作为进驻的首座城市。