北京别墅存量不足7000套 顶级豪宅成为高净值人群换房首选

重重限制性政策下的北京楼市已经趋于冷静,而新政之后受影响最小的是改善性住宅和豪宅,供应量增加之际,换房现象出现在顶级豪宅市场。

据地产营销人发布的成交数据显示,今年上半年,在北京楼市各类业态产品成交TOP30盘中,别墅成交1085套,单价“7万元+”豪宅成交1187套,剔除重合项目,两者合计占新建商品住宅(不包含共有产权房等保障性住房)市场成交总量的25%。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示,楼市升级改善型置业需求的上升,别墅逐渐由楼市的补充性产品成为改善市场的中流砥柱。

另据诸葛找房提供给《证券日报》的统计数据显示,今年上半年,在新建住宅市场,总价5000万元以上顶豪成交21套,其中有的豪宅成交单价高达7.4万元∕平方米。

有业内人士称,随着中国富豪人数的快速增长,以及豪宅市场竞争之下做产品加法的现象出现,让顶级豪宅正成为财富阶层的换房对象,尤其在“5000万元+”新建豪宅市场中,作为稀缺保值性房产,也是高净值人群资产配置的重要选项。

别墅存量不足7000套

事实上,2016年10月份起,相关部门出台禁墅令。自此,北京别墅项目存量几成定数。据地产营销人发布的数据显示,截至2018年6月30日,北京别墅存量为6881套,不足7000套。

据《证券日报》记者了解,今年上半年,由于别墅供应量占据市场新房供应量比例大大提高,有些手握多套房产的财富阶层开始考虑集中资金去购置豪宅,升级第一居所。

一位受访者向《证券日报》记者表示,上半年看了市场上一些别墅产品,有一些楼盘从设计、装修、功能和性价比来说,比过去的产品有很大提升,因此决定把手头的几套房产出售,集中资金买一栋独栋别墅,虽然总价超过6000万元,但作为第一居所和保值性资产,这种豪宅是有永久性第一居所和传承功能的。

“别墅市场上的客户要求变得越来越高”,郭毅表示,作为独占资源的奢侈品,别墅出于特殊性与个性化的原因,一向备受城市高端客群的追捧。特别是随着北京中产阶层规模的增加,楼市升级改善型置业需求的上升,别墅逐渐由楼市的补充性产品成为改善市场的中流砥柱。与此同时,由于北京对土地规划指标的严格管控,倒逼开发商不断创新别墅的产品设计,新别墅产品在空间结构、规划布局,以及软硬件配置上持续演进变化。

正如郭毅所示,大量开发商都开始意识到产品力的重要性,纷纷在高端项目产品线上做加法。或许,这也是财富阶层换房的背后动因。

以位于顺义区南石槽行宫旧址而建的北京庄园项目为例,该项目总体规划为200余栋满配精装独栋别墅,容积率达0.6,绿化率达70%以上。在北京多数别墅项目中,私密性优势明显,其最小单栋建筑面积达1000平方米以上,瞄准的是亿元量级塔尖人士。

据接近该项目开发商和裕地产人士介绍,从获得地块开发资格起,公司即投入重金进行项目研发,董事长亲自操刀设计,首先对区域路网及配套进行升级建设,以匹配亿元量级别墅土地标准,甚至连铜门都从德国进口,号称是目前安全等级最高的大门。

据了解,目前在该项目的蓄客客户中,不乏一些通过腾挪此前居住的别墅,换到北京庄园的客户。而对于有意购买该项目的客户,也是有门槛的。和裕地产营销负责人透露,“我们会对来访者验资,但是我们验资的方式不是简单看客户手中有多少存款,而是看客户目前居住的产品形态和购房阅历。”此外,据悉,该项目预售申请已经进入申报阶段,预计将于近期入市。

瞄准亿元量级富豪

在豪宅市场上,一般的营销方式是根据同类产品卖多少确定目标和任务,而北京庄园瞄准的是北京乃至中国未来亿元量级财富人群的数量。

据莱坊发布的《2017财富报告》显示,购置亿元量级豪宅的财富人群,多数是有继任计划的,在中国内地,43%的受访超高净值富豪有财富传承计划,而房产是传承的重要资产之一。

据莱坊统计,2017年,全球净资产超过5000万美元的富豪人数增加10%,总计为129730人,总财富达26.4万亿美元,亚洲达35880人,其中,中国内地则拥有8800人,仅次于日本。

另有公开数据显示,截止到2017年年底,400名“亿万富豪”进入福布斯中国富豪榜。截止到去年10月底,榜上富豪(及其家庭成员)的财富总和为1.2万亿美元,比去年增长了26%。这一财富值甚至比沪股指数还要高。

另一组调查则显示,在受访的高净值人群中,六成以上表示会配置房产资产,而豪宅和商业地产项目是受富豪青睐的不动产资产。其中,有些高净值人群希望通过房产来稳定投资回报,以此作为与股票和债券相区别的投资手段。

而在2017年国际豪宅指数排名中,上海和北京豪宅分别位列第15位和第20位,价格涨幅分别是9%和7%。鉴于此,“京沪”顶级豪宅成为财富阶层的购置豪宅的“主场地”。

“由于市场压力较大,成交下行愈发明显,而高端住宅和别墅的抗跌能力最强,所以很多富豪集中处理掉小户型房产来购置别墅。”诸葛找房首席分析师陈雷向《证券日报》记者表示,从长远来看,由于别墅用地的审批愈发收紧,别墅的新增房源量越来越少,造成供不应求现象,尤其顶级豪宅保值增值属性明显,因此成为高净值人群资产配置的重要选项。