楼市2017抬高“限”的调控门槛打开“保”的改革之窗

狂飙突进的中国楼市,终于在2017年被调控之手有效平抑。站在2017年年末回眸,调控措施的层峦叠嶂,房企的加速分野,库存的全面消化,租赁市场的迅速走红,交汇如画,历历分明。

调控层层加码意在降杠杆防风险,因城施策旨在精准去库存,行业分化显著提升集中度,租购并举则开启了中国住房制度第二次改革。概而言之,2017年的楼市,是降杠杆之年、去库存之年、集中度提升之年、租购并举之年。

2018年房地产市场将有哪些看点?中央经济工作会议已经定调。会议指出,要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

住建部部长王蒙徽12月23日在全国住房城乡建设工作会议上表示,2018年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

降杠杆之年

2017年楼市的一大特征是降低杠杆率。

地王频出的2016年,从开发商到买房者,都动用各种手段加杠杆买地买房,房地产的金融属性远超民生属性。到了2017年,国家从多个维度有层次地给楼市降杠杆。

首先,多渠道严控房企再融资行为,比如房企发行公司债被严格控制,截至目前,2017年房企公司债规模已从去年的8000亿降至709亿元,开发贷更成为监管部门重点排查对象。其次,在限购基础上,热点城市全面上调房贷利率,且放款速度明显放缓,随着限贷扩容升级,首付的比例不断上调,一些楼盘甚至要求“全部现金付款”,至于“首付贷”,更是被监管部门严打。

克而瑞研究中心研究总监杨科伟表示,房地产市场去杠杆加快推进,首付贷成为重点监管对象,广州更是全面叫停金额超过100万元或者期限超过10年的消费贷。

有机构总结了最近一些楼盘在贷款方面的几个共同点:两个自然人合伙买房的不批贷款,征信报告上显示有消费类贷款的、有信用逾期的未必能贷款,个体户办理贷款需要提供营业执照,首付可能会提高,银行统一贷款利率上浮15%,所有这些限制都指向去杠杆。

易居研究院研究员王梦雯指出,全国居民表内购房杠杆率从2015年三季度开始快速上升,2016年四季度达到44.1%,是近6年来最高位。2017年一季度,该指标开始小幅回落,至今年三季度已降至37.8%,个人购房杠杆步入下行通道。

链家最新发布的报告则表示,2017 年在大范围提高购房首付比例的情况下,全国交易杠杆率预计降至31.8%,比去年下降约5 个百分点。北京居民购房交易杠杆率降至23%。

去库存之年

2017年楼市去杠杆是由核心城市逐步往外扩容的,这就产生了外溢效应,客观上有利于推动外围城市迅速去库存。

2017年贯彻的是“分类调控、因城施策”,在热点一二线城市开启限购、限贷、限价、限售、限商等“五限”,而在大部分三四线城市仍旧采取各类措施加快去库存。从去库存实施效果看,全国除了东北、西北等少数城市,大部分城市库存已经进入良性周期。下转6版