杜月笙公馆6亿出售记

上海绍兴路上,一栋栋形态各异的老洋房,罗密欧式的半圆阳台、红色的木质百叶窗、大斜坡的屋顶……都掩映在两侧法国梧桐的浓荫里。透过花园的栏杆,可以看到大片浓密的绿植。到了晚上,一扇扇窗户会映出温婉的灯光,影影约约飘出轻曼的琴声,让这些沉淀百年矗立依旧的洋房别墅,更显沉静优雅。

胡卫东在54号门前停下了脚步,米黄色的外墙上挂着大家口中俗称的“铜牌”(历史保护建筑)。

毕竟是五天里第三次过来了,胡卫东已经驾轻就熟,虽然他的门店离这儿并不近。

刚过而立之年的胡卫东现为绿家房产的一名门店经理,受政策调控影响,今年上海的二手房交易相较去年冷清许多。胡卫东所在的门店位于内环,冲击更是明显,虽大力拓展外郊环的一手房业务,但业绩依然难言乐观。

重压之下的绿家开始裁员降薪,胡卫东管理的门店半年里人员流动近半。去年尚不是经理的他还有5000多元的底薪,今年升职了,底薪却降至4000元。胡卫东感觉到一切都在以业绩为导向,未来分化会更加明显,11月已经过半,2017留给他的时间不多了。

正当胡卫东铆着劲想年底冲一把业绩时,上天似乎给了他一次机会。

5天前,绿家内部挂出了一套房源,这套位于绍兴路54号的老洋房贴的标签是杜月笙公馆,共6幢楼,占地面积4321平方米,花园面积2600平方米,售价6亿元。

加入绿家5年之久,胡卫东对于这类附带特殊属性的老洋房颇有研究。

刚入行时,带他的师傅告诉他,不懂老洋房的中介不是好中介。在师傅看来,如果说上海滩的房屋是一件旗袍,那么这些老洋房便是旗袍上最精致的袖扣。胡卫东明白老洋房之于上海,如同四合院之于北京,园林之于苏州一般,是人文地标,更凭借其独特的历史印记和建筑风貌,成为城市名片中韵味深长的一部分。

受师傅影响,胡卫东对于这类超级豪宅很是关注。在他看来,香港半山豪宅和上海老洋房或代表了国内置业的最高追求。2015年,当有“重庆李嘉诚”之称的中渝置业主席张松桥一掷千金以51亿港元的价格入手了香港山顶道的一套豪宅时,胡卫东意识到这一受众阶层对于价格的承受能力远超其想象。

和半山的豪宅一样,上海的老洋房也是稀缺资源。

虽然上海现存老洋房约4000-5000幢,但产权清晰的老洋房不过百来幢。偌大的上海市,这些老洋房大多集中在市中心的黄金地带,其中徐汇区(39%)、长宁区(29%)、黄浦区(9%)、静安区(8%),这些都是当年上海滩法租界、英租界、美租界的所在地。

6亿乍一看是个天文数字,胡卫东算了下,每平方米均价不过12万多,且附赠的花园面积相当可观。盛大网络首席执行官陈天桥2009年以2.8亿元价格入手的老洋房——严家花园,2016年的挂牌价已经达到10亿元,均价超过63万元。如此一比,杜月笙公馆性价比确实不错,胡卫东最初预感,这会是一桩抢手的买卖。

事实的确如此,绿家的资源都是共享的,得知情况的中介几乎都在尝试通过自己的渠道传递这一消息。这些消息内容惊人的相似,杜月笙的介绍加上房屋信息,唯一不同的是看房时的联系电话。

三年不开张,开张吃三年,或正是这种房屋交易成功后的真实写照。要知道,这一套房屋的成交至少抵得上绿家市区三家门店的年营业额了。

听负责挂牌的同事说,卖家口气坚决,坚持一锤子买卖,拒绝谈价。胡卫东思忖着,半年前自北京总部过来的王博士(化名)主政上海绿家后,一切从严,中介费6、7折的时光一去不复返,按目前收取2%中介费的比例来算,这套杜月笙公馆成交后的中介费将高达1200万元。

为了促进成交,胡卫东决定既然折扣申请不下来,那就承诺把他们这个环节的提成返还给买家,业绩和提成之间他选择了前者。

突然,正门右侧,54号门牌下方的侧边小铁门打开了,一名东北口音的保安嘟哝着“这几天怎么这么多人来看房?”胡卫东闻之,连忙掏出早已备好的中华香烟,凑过去,试图用乡音拉近距离,以此来打听铁门内的情况。

高个保安摆摆手,执意什么都不知道,不用问了,他强调里面是办公场所(现有报社、出版社等几家单位在内办公),你们肯定不能进去。

胡卫东有些悻悻然,来了三次都没能进去,他不甘这般草草离去,隔着铁门窥视着院内。因为翻修的缘故,一袋袋水泥堆放在地上,从走道到草坪。透过米黄色的墙体,他仿佛看到屋里多年踩踏磨出凹槽的木质楼梯,阳光穿过巨型窗户,洒在仪式感极强的几何型门上,落在历久弥新的马赛克地面上。他忽然觉得老洋房犹如一位资深导演,它拍摄了“历史”这部纪录片,正在默默守护着老上海的记忆。

周围的人越聚越多,嘈杂声切断了他的思绪。

胡卫东从人群中退了出来,穿过马路,在对面打量着这座建筑。他从兜里掏出刚被拒绝的香烟,悠悠点了起来。

虽然胡卫东在朋友圈里不断吆喝发布这套杜月笙公馆,但眼前这套房子和杜月笙的关系他并不笃定。

市面上关于这套房子居住者的传言从杜月笙的姨太太到杜月笙的母亲,甚至杜月笙的徒弟和师傅,尚未形成统一意见。院内的笙馆开业后,人们对其杜月笙公馆的身份更加深信不疑。有客户电话询问背景时,胡卫东如实相告,末了总不忘加句肯定是和杜月笙有关系的。有历史名人加持总归是好的,何况还是当年称霸十里洋场的青帮三大亨之首。

胡卫东望着门前这群和他一样进不去的人们,心想以卖家提出的看房条件能进入者恐寥寥无几。

杜月笙公馆现为空壳公司上海华美房地产开发公司旗下唯一资产,不接受私人交易,只能走公司途径。

买家需以公司名义出资6亿购买华美全部股权,完成后华美法人将变更为买家,从而使得杜公馆成为买家名下资产。卖家给出的看房前提是买方需出具6亿的购房意向书,且附上公司信息,加盖公章,以此来审核意向公司资质,或者直接出具6亿的资产证明。

刚得知这套老洋房挂出时,胡卫东兴奋过后,便心生疑惑,他预感低于市场均价的背后或许另有其他原因。

他明白若是房屋产权清晰,交易倒也方便。只需交易双方选择彼此都认可的律师事务所和会计师事务所,进行审计和事调工作。结果出来一切正常,即可根据资金情况择日前往工商局办理变更手续。

胡卫东的担心终究还是应验了。因为无法和卖家直接联系,在多次询问挂牌同事后,胡卫东今早刚得到消息:这套房子果然是个交易“老大难”。

根据卖家描述,作为国有资产,这套老洋房一直归报社所有。1996年,上海华美房地产开发公司以抵押交换的形式欲从报社手中购买此房屋,怎奈流程尚未走完,华美便遭遇破产,因为债务关系未执行完毕,法院最终判决杜公馆的权属性质仍为国有,但产证权利人为华美,使用权归报社。

在随后资产清算的过程中,杜公馆作为华美的最后一个资产被一名浙商拍走,至此杜公馆产证权利人、使用权分属两处。现报社和浙商商议,挂牌6亿进行出售。因为产证上该房屋属性仍为国有,故需向国资委申请批文,拿到批文后方可在联交所进行定向挂牌交易。其中参与联交所拍卖的前提为拥有房屋使用权,因此该项交易分两部分,买家需先同报社签署使用权转让合同,随后凭借使用权合同参加联交所的拍卖。

让胡卫东头疼的是,申请国资委批文并非易事,且所需时长尚未可知,以他的经验,整个交易周期至少需要一年以上,这是一个让很多买家望而却步的时长。

此外,看似性价比颇高的6亿售价下还隐藏着高昂的税费。因为以企业形式交易,故存在企业所得税,此项需按照公司盈利比例交付。房产税方面,以6亿买进价计算,每年为530多万元,持有期间每年一交。值得注意的是,目前很大可能性是此前该笔费用并未进行交付,因此买家需要补齐卖家未交的房产税和逾期产生的滞纳金。当然还有万分之五的印花税。

胡卫东明白这些都将成为杜月笙公馆交易的难点,随着对情况了解愈加深入,他愈发体会到这个“香饽饽”的棘手。

一阵风吹过,胡卫东裹了裹身上的西服,他猛吸了一口香烟,随即熄灭烟头。

再次抬头望向对面时,他眼神中的无奈多过了期待,这一瞬间他甚至觉得自己和眼前这座建筑有些相似,梧桐树下,他们都在等待。老洋房在等待着它的下一位主人,胡卫东在期盼着他的下一位客人……

(文中胡卫东与绿家房产均为化名)