在“房住不炒”的基调下,房地产调控持续深化的趋势已经十分明确。按照政治局会议的要求,必须坚决遏制房价上涨、加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。
在加快建立健全房地产长效机制的环境下,房企的转型迫在眉睫。过去依靠单纯的土地升值扩大规模的模式难以为继,随着融资环境趋紧,高杠杆、高负债也非长久之策,对于当下房企而言,稳健和利润比任何时刻都更重要。
这也意味着,谁先建立起利润增长的优势,谁就取得了先机。而纵观今年发布中报的房企业绩,融创中国控股有限公司(以下简称“融创”,01918.HK)表现尤为值得一说。
8月31日,融创中期业绩报告出炉。截至2018年6月30日,融创实现合同销售额1915.3亿元,同比增长76%;实现营业收入465.8亿元,同比增长215.3%;核心净利66.1亿元,同比增长391.8%。公司2018年上半年毛利率24.7%,较去年同期增长约2.5个百分点。
很显然,经过三年的高速发展和精准战略布局,融创实现了快速强劲发展,利润增长水平不断提升、杠杆稳步下降,公司已经进入财务均衡、稳健发展的新阶段,业绩上进入收获期。融创中国董事会主席孙宏斌在当日的业绩会上也表示,面对严峻的宏观调控环境,融创要保持现有规模的难度并不大,“但我们还是脚踏实地,这几年安全放在第一位。”
强调安全的融创,下一阶段的主要经营策略,就是强化运营、严格控制土地投资的节奏和规模以及持续降负债。
核心净利增长近400%
2018年上半年,融创实现整体合同销售额1915.3亿元,同比增长76%,权益合同销售额1378亿元,同比增长83.7%。此外,今年1-7月,融创实现合同销售额2254亿元,完成全年4500亿元销售目标的50%。据悉,今年下半年融创将推出369个项目共计4912亿可售资源,预计全年实现4500亿销售目标已无悬念。
规模的增长只是一方面,对于现阶段的融创来说,盈利的提升反而更加重要。融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德曾经表示,融创会将战略优势持续转化为优异财务表现。从2018年中期报告看,利润释放已非常明显,半年报显示,融创实现归母净利63.6亿元,同比增长389.3%;核心净利66.1亿元,同比增长391.8%。基本每股盈利1.45元,同比大涨245%。
此外,公司上半年实现毛利润115.3亿,同比增长251%,毛利率为24.7%,较去年同期增长约2.5个百分点。融创方面表示,过去几年融创在战略上寻求规模的增长,采取并购方式快速获得项目,而并购项目通常会率先集中处理低利润甚至零利润资源,这在一定程度上拖累了公司过去两三年的利润率。随着这些项目处理完毕,以及公司运营水平的提升,利润率也将回归正常水平。
中金公司的研报表示,融创2018年上半年盈利超预期,主要是因为收入增速超预期,上半年毛利率提升也支撑了其盈利质量改善,并预计公司的利润率有望保持韧性以支撑盈利,“维持盈利预测,预计2018年和2019年核心净利润分别同比增长229%和59%至148亿元和235亿元。”
“我们未来的利润和盈利能力、盈利水平还会持续地提升,我们的杠杆率和负债率水平从去年开始会持续下降,净资产水平会持续提升,这是公司非常确定的方向。”汪孟德说。
盈利水平的提升,最根本的原因来自于销售规模的高速增长。数据显示,融创已连续三年实现合同销售金额跨越式增长,公司于2016年实现合约销售1506亿,同比增长120%;于2017年实现合约销售3620亿,同比增长140%;于今年上半年,实现合同销售金额1915.3亿元,同比增长76%。
除了提升盈利水平,在经济去杠杆的宏观环境下,降杠杆也是融创目前的主要经营方向之一。截至6月30日,融创总资产6699亿,同比上年末的6231亿增长468亿;所有者权益635亿,较上年末的606亿增加29亿。在经营规模持续增加之际,融创的有息负债较去年年底还减少约95亿元,净有息负债率下降9.5个百分点。“我们的负债率下半年还会继续有明显的下降。”融创中国董事会秘书高曦如是说。
保证充裕的现金流也是融创的内部要求。截至6月30日,融创拥有现金余额为874.2亿元,与上年末保持平衡,现金余额足以覆盖短期债务。
孙宏斌认为,即便在融资趋紧的环境下,现阶段融创仍然是很安全的,这主要在于其内部判断公司现金流安全与否的重要指标之一是销债比(销售额和负债的比率),若销债比大于1,则判断处于健康状态,而融创就处于健康安全状态。
西南证券的研报则评价称,上半年融创业绩大幅增长,盈利能力显著提升。此外,随着公开市场拿地的放缓,公司净负债率持续下降,杠杆水平逐渐改善。
严控投资
融创的核心优势之一即是并购战略,这使得融创能够用更加合理的成本获得更优质的土地,而在土地储备方面的优势,也确保了融创盈利空间的提升。
半年报显示,今年以来融创合计获取土地总建筑面积2920万平米,权益建筑面积1545万平米,平均土地成本仅为3620元/平米,为近年来获取土地均价的新低。截至报告发布时,融创拥有土地储备2.31亿平方米,总货值达3.29万亿,其中绝大部分是通过并购获取,超过92%位于一二线及环一线城市,土地平均成本仅为4470元/平方米。对应上半年超过16000元/平方米的销售均价而言,公司可运作的利润空间十分丰厚。
西南证券的研报认为,融创的土储充足优质,公司拿地布局具有前瞻性,抢在市场热度提升之前通过大量收并购积极布局热点城市,为未来的业绩增长提供坚实基础。“这几年为什么我们发展得特别好?因为我们对市场的判断准确,当时(2016年10月)我判断这次宏观调控的严峻程度超过任何人的想象,第二是调控会改变消费预期。在这个判断下,我们一直非常小心,将近2年的时间里,我们基本没有在公开市场买地。”据孙宏斌透露,过去两年来融创在土地市场一直保持了“非常谨慎”的作风。
在孙宏斌看来,接下来调控政策不会放松,调控改变的购买预期也不会有较大变化。基于这一判断,融创接下来的投资策略仍然是严格控制土地投资的节奏和规模。“多看少动,因为我们认为现在土地还是贵的,而且现有土地储备足以支撑未来几年的发展,坚持高拿地标准,多合作。”高曦透露,融创目前对拿地的内部要求是IRR要达到50% 、净利率拿到15%。汪孟德也表示,融创未来仍将聚焦一二线核心城市为主的布局方向,继续坚持高拿地标准,严格控制土地获取节奏和规模。
强产品
房企利润的提升,除了取决于土地低成本优势,还在很大程度上取决于其产品去化率和溢价空间,而这两点,又高度倚赖于产品质量的高低。融创通过十余年的厚积薄发,已经建立了高品质产品的行业竞争优势,这使得其推出的产品往往能取得更高的溢价空间和去化率,从而保证了利润水平的提高。
高产品质量,得益于融创始终坚持的产品领先战略。公司不但拥有能够引领行业最高标准的产品品质,还通过产品研发领域的不断投入,持续保持在产品能力上的创新与引领。截至目前,融创已形成多条具备行业影响力的成熟高端产品线,如壹号院系、桃花源系和府系等,承载了融创独有的产品设计和产品理念,众多项目成为所在城市的标杆项目,受到了行业和客户的高度认可。
为了保证项目的高品质呈现,融创在内部设计了全面质量管控标准和系统性的全链条质量测评体系,其中涵盖了1500多个高于国家要求的八大类质量管控标准,同时公司和独立专业机构对产品质量进行严格监督测评,推出六大监督测评体系,以确保质量管控标准的落地。据了解,2017年融创内部通过系统性的全链条质量测评体系,通过专业机构进行产品检测超过2万次。
多年来,融创凭借产品品质和服务优势赢得客户信赖,产品和服务品质的不断提升也成为融创整合美好生活的重要竞争力。在权威机构进行的2018年房地产行业客户满意度调查中,融创达到92分,而2017年行业前10强企业的平均得分仅为80分,高出均值12分的高分位,使得融创产品和服务在行业中成为标杆,也成为10强房企中得分最高的公司之一。
孙宏斌强调,融创并没有想赶超任何房企,因为融创一直是业内学习的榜样,包括其产品和服务:“大家都在学我们,一个是学习我们的并购,第二是学习我们的布局,第三学习我们的产品和服务。判断一个楼盘的质量好不好,主要看这个楼盘里面住了多少开发商的人,我们的项目吸引了特别多的开发商来买。我们一直是榜样。”