聚焦一线新机会 太古地产内地加仓补货

[摘要] 今年2月，太古地产(01972)公告表示将以13.49亿元的价格，从上海前滩实业手中收购上海前绣实业50%股权，落地在上海的第二个项目。

香港地产巨头太古地产（01972.HK）即将迎来新一任公司主席。

施铭伦（Merlin Swire）将在7月1日接任史乐山（John Slosar）成为太古地产的掌舵人。这是2012年上市以来，太古地产的第三位主席，而继白纪图（Christopher Pratt）、史乐山两位职业经理人之后，太古地产的主席之位首次切换为Swire家族成员。

成立于1972年的太古地产，其背后是拥有200多年历史的老牌英资财团太古集团。执掌集团的Swire家族经过几代人的经营，成功使太古集团成为涉足地产、航空、食品、海运等多方面的跨国商业集团。

在过去，Swire家族成员只执掌英国太古总部，香港方面则会委任非家族成员担任。这一次，家族成员掌管太古地产，打开了外界对于公司未来的想象。

更为值得注意的是，惯例被打破的背后，围绕着太古地产的变化也已经展开。

出售香港资产加仓内地

施铭伦的任职信息在今年年初发布，恰巧在这段时间以来，太古地产接连抛出了两单物业出售公告。

其中6月15日公告“公司位于香港太古城中心第三座和四座的大厦将按照150亿港元出售”。这一价格，创下了今年为止香港大宗物业交易的价格纪录。

算上今年完成的香港九龙湾新物业以及加列山道物业售出，截至目前，太古地产在香港的物业出售总额已经达到216亿港元。

这也是太古地产发展史上并不多见的大手笔出售。太古地产回复时代周报记者表示，出售香港物业是太古地产持续寻找商机以提升股东回报的举措，此外出售非核心资产有助公司巩固核心资产，可以将所得收益用于公司一般营运资金，更为重要的是有利于公司继续进行重大项目的投资。

摩根士丹利、花旗对太古地产的物业出售表达了看好。“相信明年可以派发特别息，亦提振公司估值。”两家投行的研报中均如是表示。

不过，抛售香港物业背后，太古地产在香港物业的租金收入出现了增幅上的乏力。

太古地产2016年年报显示，当太古地产在内地租金总收入相比较上年增长0.48亿港元时，香港方面出现了0.44亿港元的租金收入减少。租金收入上的差距还在扩大，根据2017年年报显示，内地的租金总收入增长了2.41亿港元，而香港方面则仅有0.84亿港元的增长。

而在2015年年报中，香港方面的租金增长额为2.77亿港元，是内地租金1.17亿港元增长额的1倍。

值得一提的是，太古地产在香港抛售物业的同时，公司在内地进行了“补仓”。

今年2月，太古地产公告表示将以13.49亿元的价格，从上海前滩实业手中收购上海前绣实业50%股权，落地在上海的第二个项目；在早前的2017年12月，太古地产宣布和昆泰集团达成合作，对雅秀大厦进行改造，作为北京三里屯太古里的延伸。

慢策略是否会调整

与国内地产商项目高周转策略不同，“慢”是太古地产的风格。

自2002年进入内地以来，太古地产在北京、广州、成都再到上海的项目，无一例外都有较长的开发周期。

按照不完全统计，成都远洋太古里项目用时6年开业，广州太古汇耗时10年，上海兴业太古汇则用了13年。

对比几家总部在香港的开发商而言，太古地产在内地的土地储备并不算高。根据2017年财报显示，太古地产在内地的土储为1290万平方尺，远远落后于长实的10700万平方尺、新世界发展(00017)的7200万平方尺、新鸿基的6000万平方尺、恒基兆业的3550万平方尺、九龙仓的3510万平方尺以及恒隆地产(00101)的1290万平方尺。

不过，在太古地产此前管理层公开发表的言论认为，“尽管速度看上去慢，但用长尾理论去衡量这种投资模型，是非常值得的。有充足的资金，可以把握获得好项目的机会。”

另据时代周报记者从太古地产方面的确认，目前太古地产在香港也进行了当地物业的优化。比如重建太古坊、扩展东荟城名店仓以及改造太古广场周边的校区。

事实上，太古地产目前对内地保持谨慎的态度。截至目前，公司在内地的项目总计为6个，仅进入北京、上海、广州和成都4个城市。

此外，在中国内地开业的北京三里屯太古里、北京颐堤港、广州太古汇、成都远洋太古里和上海兴业太古汇5个项目中，有3个为合作项目。只有两个为自持。

据接近太古地产的人士对时代周报记者表示，追求商业长期价值，是Swire家族的经商哲学，“这家公司信奉现金为王，注重维持流动资产大于全部负债。所以不见得会在内地进行大举扩张。但公司肯定不会放弃地产业务”。

太古地产方面回复时代周报记者表示，“太古地产继续致力发展香港业务，长远发展策略坚定不变。在中国内地主要关注一线城市核心地段释放的新机会，但也有严格的标准，关键在于能否在合适的时间，找到合适规模的地块。对于项目类型也持开放态度，也希望未来在内地有合适的机会可以来拓展内地住宅的市场”。

财报显示，过去十年来，太古地产的收入总体保持上升的态势。在2015–2017年，分别为164.47亿港元、167.92亿港元和185.58亿港元。

整个太古系的业务架构，或许可以为降低盈利波动幅度，起到平滑盈利的作用。在太古系庞大的业务板块中，比如航空业务，此前就能为集团提供稳定而连续的现金流，一定程度上平衡太古地产回报期长的弊端。

不过受累于美国业务的亏损，太古系的香港飞机工程(00044)（00044.HK）在2017年出现了5.41亿港元的净亏损，进而拖累太古的整体业务表现。6月10日，太古宣布拟进行香港飞机工程的私有化。

值得注意的是，施铭伦本次除了任职太古地产主席之外，也将会是太古公司、香港飞机工程的主席。