一栋现场未见正常施工景象的疑似“烂尾楼”、部分土地及产权车位被查封、部分房产被抵押或已销售并办理了网签备案手续、交易对方还是失信被执行人……对于这满身瑕疵、问题累累的标的房产,山东路桥却给出了周边同类楼盘中的“高价”,拟以5.7亿元现金的总价款收入囊中。公司这一“不按常理出牌”的异常举动也引起了监管关注,深交所于13日就此下发了关注函。
现场:未见正常施工景象
山东路桥8月1日公告中披露的拟购置房产位于济南市经十路东首北侧(燕山立交桥西500米路北),是由润阳置业投资开发的晶石中心A栋。据济南当地人士介绍,该区块确如上市公司公告所言,是济南核心商业区域之一,但晶石中心却是这个黄金地段的“另类”,目前未见应有的施工景象。
记者近日赴晶石中心A栋所在地现场探访,在楼盘周边并没有发现销售中心或物业服务中心,工地被围墙封闭,仅有的一个大门也被锁链锁住。隔壁则是晶石中心另一栋已投入使用的多层写字楼。仔细观察,晶石中心A栋虽已封顶,但顶部外墙立面还有部分尚未装修完成,但脚手架等施工设施却不见踪影。
记者设法进入工地后发现,现场一片杂乱,钢筋、护栏、石膏板等各种建筑材料散落一地,院内荒草丛生,楼体的部分墙面也有大面积发霉、脱落的现象。虽然气温并不太高,现场仅能看到数名工人,其中除一人在粉刷内墙,其余几名工人都在闲逛,未见施工。
上述情况与山东路桥公告所述的“内外装修正在进行中”似有出入。
价格:相对周边“不便宜”
据公告,山东路桥购置晶石中心A栋的总价款为5.7亿元,公司将分两期,以现金收购。据介绍,晶石中心A栋地上建筑面积约3.3万平方米、地下1层至3层面积约1.2万平方米,有车位320个。
记者通过多个房产中介平台查询周边地区多栋甲级写字楼售价,价格在1.3万元/平方米至1.6万元/平方米,且多为精装、成熟写字楼。上述价格还仅是对普通客户的网上报价,并非对大客户整层、整栋的出售价格。且多处房源均标明,价格还可面议。其中,与晶石中心A栋相距500米左右的一栋悬挂着山东高速牌匾(山东高速集团有限公司为山东路桥控股股东)的精装写字楼的售价大约在1.4万元/平方米左右。
记者按周边楼盘车位的较高价格20万元/个计算,晶石中心A栋320个车位的整体价格约在6400万元。对照山东路桥的出价,剔除这6400万元后,晶石中心A栋地上部分的售价高达1.5万元/平方米,这几乎是周边最高档精装写字楼的售价。虽然加入地下1层至3层的面积后,该楼盘均价还会有所下降,但考虑到晶石中心A栋尚未完成内外装修,且施工近乎停顿,它是不是值这个价还有待考察。
对此,深交所也提出了质疑,在对公司的关注函中就明确要求山东路桥说明标的楼盘各部分面积、单价及对应价值,结合所在地区可比资产、可比交易情况,说明本次交易定价的依据,是否公允、合理。
风险:资产瑕疵 交易对方失信
更严重的是,晶石中心A栋资产瑕疵较多,存在不少风险隐患,且山东路桥的公告未充分提示风险,对是否会因此承担额外的成本、债务及担保责任等也未披露。
其中,楼盘所在土地现经广州市中海达测绘仪器有限公司申请查封,查封面积9810平方米,查封期限3年(自2015年11月5日至2018年11月4日)。山东东银投资有限公司申请查封了该楼盘35个地下产权车位,其中18个车位查封期限自2017年1月9日至2020年1月8日,另17个的查封期限自2017年4月28日至2020年4月27日。广州市中海达测绘仪器有限公司还申请查封了16个地下产权车位,查封期限自2016年11月29日至2019年11月28日。
此外,晶石中心A栋还存在被抵押的情况,其11层至27层共计56套房产(共计13638.82平方米)已设置在建工程抵押,为招商银行济南济大路支行4000万元委托贷款提供担保。同时,地上1层至14层房产及地下1层至3层产权车位已销售并办理网签备案手续。
另据披露,本次交易对方为山东润阳置业有限公司(简称“润阳置业”),该公司目前已被列入失信被执行人名单。润阳置业失信人信息中有一笔的涉案金额达5350万元。
山东某地产业人士向记者表示:“问题这么多,如果项目烂尾,一般会交给有处置权的企业去处置(项目股东或债权方),他们如果不处置,到期就会走司法拍卖程序。按照正常的商业逻辑,山东路桥这时候接盘恐非明智之举。”
对此,深交所也要求山东路桥补充披露标的资产被查封、抵押等事项是否会导致额外的成本、债务及担保事项,此外还应对本次交易担保方的担保能力等进行说明。
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