规模竞赛落后 华润置地紧盯商业地产

[摘要] 相比起地产开发业务，华润置地(01109)对商业地产倾注了更多心血。华润置地方面向时代周报记者强调，商业地产是公司内部双轮驱动的核心业务，同开发物业同样重要。

2018年4个月过去，华润置地的业绩并不亮眼。根据克而瑞公布的榜单显示，2018年1-4月，华润置地的合约销售额为460亿元。在克而瑞研究中心的销售排名榜上位列十二位。

但随着“开发物业+投资物业+X”商业模式的确立，商业地产正逐渐成为华润置地寻找的新的增长点。4月30日，华润置地发布公告，宣布将以20.56亿元收购华润集团2个项目，其中一个为商业地产项目。华润置地商业再获母公司资产注入。

4月26日，在商业年会上，华润置地副主席唐勇提出华润置地商业地产未来的战略目标，即成为商业地产领导者。

相比起地产开发业务，华润置地对商业地产倾注了更多心血。华润置地方面向时代周报记者强调，商业地产是公司内部双轮驱动的核心业务，同开发物业同样重要。

在年报中，华润置地指出，2018年，开发业务方面，聚焦规模增长与高效运营，不断扩张商业地产规模，积极探索多元化。这奠定了华润置地未来一年的发展基调。

规模竞赛落后

华润置地可能是对规模最“冷淡”的房企之一。

市场普遍认为，在去年上半年，华润置地的业绩表现不佳。而经过下半年的追赶，华润置地逐渐找回了状态，2017年度，华润置地累计合同销售金额约1521亿元，同比增长41%；累计合同销售建筑面积约957.3万平方米，同比增长23%。在克而瑞研究中心的销售排名第十。

而从2018年1-4月的经营数据来看，这家央企将面临同2017年上半年相似的境遇。

根据克而瑞公布的榜单显示，2018年1-4月，华润置地的合约销售额为460亿元完成了1830亿元销售目标的25%。而这时，碧桂园(02007)、恒大、万科三家企业销售额均超2000亿元，均值达2216.9亿元。华润置地不仅不及保利、融创，甚至追不上异军突起的中海、绿地、华夏幸福、龙湖和新城控股，跌出前十。

1830亿元的销售目标，跟积极扩张的同行相比，略显保守和谨慎。在3月业绩会上，有记者质疑这个规模并不能让华润置地稳居前十的行列。唐勇回应称：“关于‘行业前十’这是大家对于华润置地行业地位的认可。我们不仅关注规模、对效益回报也尤其看重。这个目标是根据20%业绩增长率来设置的，而且有信心能够实现。”

而关于是否有可能在年内冲刺2300亿元时，唐勇坦承：“估计今年实现不了。”

值得注意的是，进入2018年后，华润置地加大了拿地的力度，前三个月狂揽14宗地。根据克而瑞研究发布的数据显示，1-4月华润置地的新增土地货值为913.9亿元，跻身第八。

这些土储的潜能将会在今后1-2的销售额中体现，未来规模能否赶上也需静待时日。

商业地产规模持续扩张

在房企规模竞赛中，华润置地地产开发与销售业务的增速都低于同行，落后已成事实。公司把希望寄托在多元化业务上 ，华润置地在2016年年报亦提出，坚持“销售物业+投资物业+X”的商业模式，除主营业务外，还将在物业管理、商业地产，养老产业、海外投资、城市交通基础设施等新领域探索多元化发展。

在华润置地的业务谱系中，作为投资物业的商业地产业务正变得越来越重要，并成为抵抗行业风险的重要资产。

今年开年以来，华润置地在商业地产方面动作频频：4月30日，公司发布公告称，拟从母公司华润集团手中收购了TNZ的全部股权以及深圳湾体育中心相关资产和负债，购代价人民币总计20.56亿元， 并将哈尔滨项目商用部分的运营权归于掌中。

公告显示，TNZ的收购代价为17.34亿元，主要资产为南京钟山项目，项目总建筑面积14万平方米，南位于南京秦淮区三山街，南京核心地段。

而深圳湾体育中心项目（含酒店）位于深圳市南山后海中心区、深圳湾15公里滨海休闲带中段，毗邻深圳湾和香港，地理位置佳，项目占地面积30.74公顷，总建筑面积33万平方米。

近水楼台先得月，通过母公司的持续输血，华润置地将南京夫子庙商业项目以及深圳体育湾揽入怀中。

华润置地投资关系部向时代周报记者表示，此次纯属正常交易，目的在于优化资产结构。

以购物中心为代表的投资物业是华润置地重点发展的业务板块。值得注意的是，2017年年报开头足足用了24页，对全国各城市的万象城都做了精美而且细致的介绍。

在4月26日的华润置地商业年会上，华润置地副总裁、商业地产事业部分管领导喻霖康描绘了华润置地未来全国商业布局的战略版图。他透露，2018年华润置地将有9个商业项目即将开业，截至2020年华润置地计划投入运营的商业项目达54个，2021年及以后开业的项目还将有17个，加上华润集团委托管理的项目，预计5年之后，华润置地投入运营的购物中心将达到90个。

根据2017年年报显示， 2017年至2019年将是新建购物中心投入运营的高峰期。

投资物业板块未来将通过自建、合作开发以及轻资产等多种方式扩大规模。根据2017年年报披露数据统计，华润置地在营与储备投资物业总计面积已达到1500万平方米。

就商业项目和运营管理面积而言，华润置地位居中国商业地产第三，排在万达、万科之后。

商业分拆上市为时尚早

房地产行业的发展逻辑正在转变，从拼销售规模转向拼持有规模。在此背景之下，商业地产板块在公司内部的重要性正悄然提升。

2017年，华润置地在内部进行了相应的组织架构调整，将旗下商业地产事业部从开发业务中剥离出来，调整为一级组织机构，形成总部大区-项目-商业地产三级管控。由副总裁喻霖康全面负责。

“开发商2017年管理制度的这些调整，必将对行业有重要示范作用，除了华润之外，印力在并入万科之后，也将商业地产管理层纳入合伙人体系，创新了运营激励机制。”易居研究院总监严跃进向时代周报记者说道。

架构调整反映在2017年的租金收入上，在2017年业绩报告中，投资物业（包括酒店经营）租金收入为87.8 亿港币（人民币约70.27亿元），按年增长21.1%。

谈及对投资物业未来的租金收入目标，华润置地管理层显然有着更高的期待，其在业绩发布会上表示，2018年计划实现租金收入100亿元，按年增长42%左右，是开发物业增长率的两倍。到2019年达到120亿-130亿元。

分拆或许仅是第一步，大多数业内人士认为，商业地产上市才是华润置地的最终目标。

针对商业板块未来是否会有拆分上市以及成立信托基金等打算时，华润置地表示，如果风险和资金成本相对比较合理，会考虑拆分以及其他资产证券化方式，但目前仍在研究中。

关于拆分上市的时间，华润置地投资关系部向时代周报记者表示，目前为时尚早，“内部并没有时间表，主要在于成熟的商业不多，大多数还是开业和培育中，价值还未得到释放”。

同策研究院总监张宏伟表示，“商业地产资金回收比较缓慢，现金流压力很大，而华润置地作为央企，又必须保证负债率水平和规模，其中的难度显而易见”。

事实上，华润置地曾于2014年公开过其于商业地产的发展战略，唐勇提出，希望到2017年，华润置地的商业地产单独剥离的估值达到千亿。但就目前而言，整个华润置地的市值也不到2000亿元。

随着商业地产竞争的白热化，行业正走向“拐点”。在全联房地产商会商业地产研究会会长王永平看来，商业地产应从过去重开发转向重运营、重内容。

2017年，华润置地成立了影业公司，自营“万象影城”。2018年4月26日，首家万象影城拉开幕，华润置地表示，未来新开业的商业项目都将使用自有的“万象影城”。

与此同时，华润置地商业地产也搭乘上互联网的快车，自建购物APP“一点万象”，将线上线下购物场景进行结合。