南京土地竞拍降温

作为今年以来全国土地出让金额超千亿元的6个城市之一,南京在10月的最后一天迎来了土地拍卖市场的降温。当天,共有4幅地块出让竞拍,结果均未达到最高限价,其中2幅宅地较区域最高价每平方米下降5000元。

业内人士表示,虽然地价不直接决定房价,但很大程度上体现着社会资本的预期,其升温或降温,直接反映了资本情绪。地价不涨甚至出现下跌,说明开发商对后市谨慎,拿地的积极性也相应降低。

值得注意的是,南京一、二手房市场降温明显。从2016年12月至今,当地楼市新房价格已是8个月回落、2个月持平,年内累计下跌幅度超过1%;二手房价格同比涨幅已连降10个月,成交量相比去年9月已是“腰斩”。

竞拍未现激烈场面

10月31日,南京迎来了今年第四季度的第二场土地拍卖会,共出让4幅土地,其中秦淮区2幅、江宁区2幅,总出让面积12.37万平方米。4幅地块中,3幅为住宅用地,出让面积合计为10万平方米。其中以城中纯住宅用地最受关注,最高限价楼面价达每平方米35982元。

从拍卖结果看,4幅地块最终全部出让,成交总金额49.7亿元。但从拍卖过程来看,以前动辄上百轮竞拍、甚至触发最高限价靠摇号决定买家的情形没有再现。此次竞拍的4幅地块中,一幅商业地块以底价8.5亿元成交,另外3幅宅地均未达到最高限价,竞拍最激烈的只有33轮,少的仅仅23轮。

具体来看,江宁青龙山国际新城G61、G62两幅宅地分别经过23轮和25轮竞拍,被金茂和朗诗以12.2亿元和14.8亿元各自拿下,楼面地价分别为每平方米14702元和每平方米14435元,相比此前该区域最高楼面价每平方米19486元,意味着每平方米直降了约5000元。

而G59地块为南京城中稀缺住宅用地,周边豪宅众多,新房均价在每平方米4、5万元,因此备受关注。但其拍卖过程波澜不惊,报名竞价的只有7家房企,经过33轮竞拍,被中冶以14.2亿元揽入怀中,成交楼面价为每平方米32544元。

此次拍卖,政府对房企开发楼盘的要求明显提高。3幅宅地均要求装配式建筑面积比例达100%,其中G59地块建筑100%实行全装修和成品交付。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,南京土地市场降温值得关注,有一定的导向作用。开发商拿地成本下降,会间接影响到后续的房价,有可能在土地这个根源上抑制房价的持续上涨。

交易量持续下滑

在不断调控之下,南京楼市的格局正在悄然改变,日光盘越来越少,有些新盘开始愁卖,各种开盘购房优惠重现。

南京网上房地产数据显示,江北纯新盘三金鑫宁府首开250套房源,销许均价每平方米25513元,时隔三个月仍没卖完。江北明发香山郡加推60套毛坯房,销许均价每平方米25098元,到目前只去化六成。

同时,各种购房优惠再现。10月14日,江宁万科和昌金域东方首次开盘,推出384套精装房源,均价每平方米23857元。开盘当天,开发商推出了多种优惠:认购成功后可享受总价减免5000元的优惠;一次性付款或商业贷款并成功办理的,可享受总价减10000元的优惠。尽管如此,截至目前去化仅约七成。

据不完全统计,9月份以来,南京共有20多家楼盘开盘,约一半以上没有卖完。在此情形下,个别楼盘开始到热点楼盘附近揽客,有的甚至开出总价3个点的优惠,以吸引购房人。

缩量之下,价格开始松动。国家统计局数据显示,去年12月份以来,南京房价已连续10个月停涨,其中8个月回落、2个月持平,年内累计下跌幅度超过1%。

不过,南京热点板块的一些限价楼盘依然是供不应求,一开盘就被抢光,但在限卖之下,其流动性也在进一步降低。

随着市场的变化,一些开发商不再等待和观望,开始加速开盘。10月最后一周,南京迎来了开盘潮,15家楼盘先后申领了销售许可证,3000多套房源入市。预计11月份还将有近60家楼盘推出超1万套新房。

和新房降温一样,南京的二手房市场亦明显变冷。

网上房地产数据显示,今年9月份,南京二手房共成交6161套,比8月份的8215套下降了2054套,比2016年9月的12569套则是下降一半以上。据国家统计局数据,9月份,南京二手房价格环比下跌0.3%,同比涨幅已连降10个月。

不少配套不成熟区域二手房开始卖不动,一些二手房价过高区域成交量也在持续下滑。据房产中介透露,进入10月,南京二手房市场明显变冷,看房的人很少,一些投资客开始降价抛售。某楼盘一套239平方米的房子,原价1320万元,现在卖1280万元,总价直降40万元。

房产中介人士认为,南京二手房成交量下滑,主要是贷款政策不断收紧,导致部分购房人放弃购房计划。

业内人士表示:“房子是用来住的,不是用来炒的”的政策定位非常明确,无论对于开发商,还是购房者、投资客,抑或地方政府,在楼市进入新周期的情况下,各方必须顺势而为。