“租购并举”全面落地塑造楼市新生态

2018年将是短期调控和长效机制建设并行,并向长效机制转换的一年。“租购并举”的住房新制度将全面落地,租赁需求全面放量。在调控政策和金融政策“双紧缩”的框架下,楼市量价回调将在情理之中,商品房开发投资增速将依旧维持小幅回落或平稳态势。

在“从高速度向高质量转变”的新战略下,2018年应是降低对房地产依赖,落实房子新定位的关键年份。年关前后,高层屡次强调,要保持调控政策的连续性、稳定性,保持调控目标不动摇、力度不放松。同时,还要求2018年长效机制建设和住房制度改革要取得实质性进展。因此,就楼市政策来看,2018年将是短期调控和长效机制建设并行,并向长效机制转换的一年。

根据CRIC的监测,2017年我国60个重点城市的商品房成交量平均下滑25%。但是,由于多数热点城市房价未有实质性松动,囿于调控陷入“松紧轮回”的惯性思维,不少居民抱有“未来房价还要上涨”的预期。近几个月,部分热点城市房价还有反弹,一二手房价“倒挂”更引致“抢购潮”,意味着投资投机需求仍在外围伺机而动。除了北京、深圳和合肥等少数调控效果显著的城市外,受“去库存”、棚改货币化利好,多数城市库存消化周期在6至10个月左右的低位。同时,部分地方政府借引入人才松绑政策、在楼市调控上做数字文章等,由此,调控仍不容喘气歇脚。

无疑,自2016年10月以来,在各大城市、都市圈全面布下的以“五限”(限购、限贷、限价、限售、限商)为主要内容的行政干预措施还会继续执行下去。而且,2018年还将坚持“冒头即打”、“打补丁”和“补漏洞”的调控策略,控制投资投机需求和非理性购房,稳定市场预期,为实现中央经济工作会议提出的2018年要完善房地产“长效机制”的目标创造窗口期。再看资金面,围堵资金违规进入楼市和“去杠杆”,将是2018年楼市金融政策的主题。近期多家机构的调研显示,尽管季节性的银行房贷额度紧张在新年有所缓解,但按揭投放规模与占比(不超过新增贷款30%)的双控仍是主基调。

综上,调控政策和金融政策“双紧缩”的框架下,2018年全国楼市量价回调将在情理之中。而且,2016年和2017年商品房销售连创历史新高,2017年商品房销售规模比本轮周期启动前的2014年增长50%,其中有很多是透支需求或“加杠杆”刺激需求。因此,2018年商品房销售规模必将惯性回调。在此轮回升周期(2014年下半年至2017年上半年)中,2015年率先反弹的一线城市、三大都市圈,2016年至2017年的商品房销售规模连续下滑,2017年商品房销售面积更是同比下跌51%。综合近期各方的调研结果,基于刚需及时填补了一线城市(除北京外)房价下跌的区域,因此未来下滑空间有限。

当然,由于政策紧缩,租赁挤压供应,限价导致开发商供应积极性下挫(2017年一线城市新房供应下降35%),2018年一线城市商品房成交也难有显著回升,成交量可谓“上有顶、下有底”。由于受益于“去库存”、产业转移及人才政策,二线城市是本轮楼市回升的大赢家,在2016年房价上涨TOP10中,二线城市占据7席。因此,二线城市是本轮调控政策力度最大的城市。2017年,70%的二线城市商品房销售量下滑,平均降幅高达24%,“新一线城市”(《2017城市商业魅力排行榜》评选成都、杭州、武汉、重庆、南京等15个区域中心城市为新一线城市)平均成交下滑40%。2018年,二线城市分化明显,中东部热点二线(如武汉、郑州、长沙、杭州等),因经济地位上升,产业特色鲜明,人才大规模引进,农民工回流,商品房销售缩量但仍在较高位。

本轮楼市回暖较晚的中西部非热点二线城市,目前量价还在上升,透支了部分需求,加上土地供应没有边际约束,人口和产业吸附能力不足,2018年估计将会呈现“高位回落”走势。三四线城市同样分化严重,都市圈内的三四线城市,2017年成交量下跌40%至70%不等。由于核心城市需求继续外溢,特别是近年来大城市轨道交通、高铁、城际铁路等纷纷扩展到外围三四线城市,加上十九大提出“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”,基于低房价优势,2018年这些城市成交量将会有所回升,其他三四线城市则将整体回落。

整体来看,随着金融“去杠杆”持续推进,严格控制房贷规模和占比、围堵消费贷进入楼市,预计2018年全国商品房销售面积将同比下滑10%至15%。但另一方面,我国城乡正在巨变中,最庞大的基础设施网络完成铺设,不仅道路、有线电视,还包括移动通讯网络、物流网等。而土地承包、新农合、新农保等社会保障和公共服务网覆盖面扩大,有形和无形网络的覆盖把14亿人联结在一起。眼界拓宽、观念更新,叠加公共服务“补欠账”的支撑,农民踊跃进城,小城市居民进入大城市空前活跃起来。因此,房地产开发体量仍旧在高位。除了顺延项目,2018年至2020年每年棚户区改造还有500万套规模,2017年全国土地供应告别过去连续4年(2012年—2016年)回落态势。2017年1月至11月,全国房地产开发企业土地购置面积同比增长16.3%,300城土地出让面积更是增长了24%,一线城市则增长了62%。新增供地开始向住房租赁倾斜,“十三五”各大城市新增供地的20%-60%偏向于租赁。同时,盘活存量商业办公、工业厂房“改租赁”,也正在热点城市如火如荼地展开。而农村危房改造等将接续棚改也将成为未来盘活存量的主要来源。

据此,预计2018年商品房开发投资增速将依旧维持小幅回落或平稳态势,随着“租购并举”住房新制度全面落地,租赁需求全面放量,将塑造全新楼市生态。

(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)