小区内广告收入 应该归业主还是归物业公司?

在这个信息大爆炸的时代,广告早已经成为人们生活当中不可或缺的一部分。例如,在我们日常生活的很多小区当中,小区入口的档车栏杆、小区内的公告牌、楼宇当中的电梯当中......都已经被内容不一的广告所占据。

随着小区中各式广告日益增多,一个现实的问题摆在我们的面前:小区内的广告收入,究竟应该归谁所有?是全体业主还是物业公司?

业主的诉求

岁末年初,又到了一些物业公司向业主催缴物业管理费的时间。在李珂(化名)居住小区的各个楼宇单元门上,都已经张贴了物业公司催缴物业费的通知,附带的还有物业公司在2018年的服务计划等。

“我们小区共有40栋楼,分别为11层的小高层和18层的高层住宅。小区内共有3000多户人家,常住人口应该在7000人以上。”李珂向证券时报记者介绍,从2009年7月正式办理入住至今,小区的物业始终由房地产开发商指定的一家物业公司来进行管理。

从2016年开始,李珂开始欠缴物业管理费。“我不是缴纳不起每年2000元左右的物业费,更不是要恶意欠缴物业管理费,主要是有些事情没有搞清楚。”李珂解释说。李珂所要搞清楚的就是小区内广告收入的归属问题。

据李珂介绍,最近几年,其所居住的小区内广告不断增多:40栋楼宇内的电梯中,小区园内的诸多广告牌,小区3个车辆出入口,都已经满满地张贴了各种各样的广告。“最令人感到气愤的是,物业公司还将小区入口处的保安室租给了一家房产中介。”李珂说,每年物业公司都会收到不菲的广告收入,但是这些广告费如今都归物业公司所有。按理说,小区内的公告牌、电梯都应该属于全体业主共有,广告收入也理应归全体业主所有,而不是揣入物业公司的“腰包”。

较真的李珂曾经找到小区的业主委员会,但是几位业主委员会的成员却是一问三不知。李珂随后找到物业公司,要求物业公司公布每年的广告收入,并说明广告收入的去向,但是却遭到了物业公司的拒绝。“物业公司说这是他们的正常收入,与我这位业主没有关系,并且还催促我尽快缴纳物业管理费。”李珂说,“但是在小区内广告费的归属、去向没有真正弄清楚之前,我是不会补缴物业管理费的。”

律师的说法

那么小区内的广告收入究竟应该归谁所有?是否真的和业主没有关系呢?对此,广东奔犇律师事务所主任刘国华律师告诉证券时报记者,由于这些广告设置的位置不一样,所以广告收入的归属也有所区别:如广告设置在道路、绿地等公共场所、公用设施和物业服务用房,其收益应为全体业主所有;如广告设置在建筑物专有部分,则其收益应为对应的所有权人所有。

据介绍,根据《物权法》第七十条的规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”根据《物权法》第七十三条的规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”根据《物权法》第七十六条的规定,有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定。因此,对在小区内道路、绿地等公共场所、公用设施和物业服务用房,是否设置广告、如何收费、收益如何处分等最终的决定权均应由小区业主行使。

《物权法》第八十一条规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。《物权法》第82条规定:“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。”《物业管理条例》第54条也做了相关规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”

由此可见,在小区公共场所、公告设施上经营广告,应当经过相关业主、业主大会同意或授权,物业公司不得擅自引入广告。刘国华说,小区经营广告所得,也应该归全体业主所有,业主有权监督,要求物业公司披露相关账目,具体如何使用应当由业主或业主委员会决定或者根据物业服务合同约定进行处理。

当然,也有另外一种情形。如果并非利用物业共用部位、共用设施设备,根据《物权法》第七十一条的规定,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利,业主利用其建筑物专有部分获得的广告收入应为业主所有。当然,业主行使权利也不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

业主应该如何维权

如果物业公司擅自引入广告或者将广告收益据为己有,以李珂为代表的小区业主应该怎样维权呢?

对此,刘国华律师支招说,李珂等小区业主可以要求业主委员会与物业公司签订合同明确约定对小区广告的引入、收益的分配以及违约责任等问题。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

另外,业主或业主委员会可向当地房地产行政主管部门举报。因为根据《物业管理条例》第六十三条:违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

“还可以将物业公司诉至法院,请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。”刘国华说,根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形,权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的,人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

刘国华还提醒,由于物业管理费和小区广告收入属于完全不同性质的费用,根据《物业管理条例》第七条,业主在物业管理活动中,有按时交纳物业服务费用的义务,违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。所以,李珂如果一直拒绝交纳物业管理费,也有可能被物业公司诉至法院。