土拍市场变奏：上海多宗宅地低溢价成交

11月23日和24日,上海土地市场接连出让位于浦东航头、宝山罗店和松江的4宗居住用地,最终4宗地块分别被华润置地、卓越、金地和绿城竞得。这4宗宅地均以1%以内的低溢价率成交,但实际楼板价并不低,加上合理的建安成本,未来项目的成本价已与周边二手房目前成交价格齐平。

24日下午,上海松江2宗居住用地迎来出让。由于2宗地块有效申请人数均为3人及以上,根据竞拍规则,地块将采取竞价招标方式出让。最终金地和绿城在评标环节中胜出,分别竞得新桥镇地块和永丰街道地块。信息显示,松江区新桥镇陈春路一号C-2地块最终成交总价18.54亿元,溢价率0.11%,楼板价29843元/平方米;松江区永丰街道H单元32-01号地块成交总价6.02亿元,溢价率0.33%,楼板价26281元/平方米。

而11月23日出让的浦东航头和宝山罗店地块则由于地块有效申请人数均为2人,根据竞拍规则,这2宗地块采取挂牌方式出让。其中,浦东新区航头镇三单元B1-02地块被华润置地以34.36亿元竞得,楼板价2.78万元/平方米,溢价率0.09%;宝山区罗店新镇BSP0-2202单元H-02地块被卓越集团以25.82亿元拿下,楼板价29011元/平方米,溢价率0.04%。

值得关注的是,上海接连两天出让的地块溢价率虽低,但绝对楼板价并不算低。上海中原地产市场分析师卢文曦认为,以航头宅地来看,周边次新楼盘如金地艺华年,近两个月二手房成交均价在3.6万元/平方米左右,而昨天成交的航头地块预计未来项目成本价也要在4万元/平方米以上,未来项目的获利空间有限。宝山罗店地块未来该项目成本价要达到4.2万元/平方米以上,而当前板块内次新房成交均价基本在4.1万元/平方米左右。

也有业内人士认为,土地市场溢价率虽然很低,但实际成交价并未下降,只不过是政府出让土地时抬高了底价而已。“近期土地起拍价格大多顶到房企承受力的‘喉咙口’,能够接受底价的房企就不多,参与竞拍的房企少,看上去土地成交的溢价率几乎为零,实际地价并没下降。”该人士也认为,即便土地实际成交价格并不低,土拍市场还是明显降温了,同样地块如果放在2016年,即便起拍价高,恐怕仍不乏开发商趋之若鹜。

克而瑞房地产研究中心的数据显示,第47周(11月13日至11月19日)中,重点监测的40个城市土地成交均价8109元/平方米,环比上浮10%,从第43周以来重点城市土地成交均价连续上浮,溢价率虽然走低,但土地成交价格不降反升。事实上,由于土拍对资金要求严格、以及采用招挂复合等方式进行出让,一线城市土地市场降温显著;二线城市近期土地大多以低溢价成交,土拍市场冷却范围增大;而三四线城市近期高地价土地比例有所增加,例如常熟、南通等地,仍不乏房企积极拿地进入。