50城6亿平方米土储偏低去化周期15个月

土地供给节奏影响着商品房市场的走势,城市土地储备规模决定着城市潜在房屋供应量,进而影响商品房预售规模。

昨日,易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,截至2017年9月份,易居研究院监测的50个典型城市土地储备面积为64040万平方米,环比增长5%,同比增长13%。

严跃进称,近期50城土地储备规模上升,得益于2016年以来的供给侧结构性改革导向,部分预售商品房库存规模不足的城市均加大了供地的节奏,进而扩大了土地储备的规模。但若观察2011年以来的土地储备规模,当前50城6亿平方米左右的土储其实是偏低的。从稳定房价等角度看,后续依然需要积极增加土地储备规模。

严跃进称,2017年9月份,全国50个城市土地储备去化周期为15个月,相比8月份有所增加。其含义是,若按照当前商品房销售的节奏,此类土地储备面积15个月后就可以消化完毕。

值得一提的是,易居研究院智库中心认为,城市土地储备去化周期=当月土地储备总规模/过去6个月新建商品房成交面积平均值。从经验值判断,大于18个月说明相应城市的土地储备规模偏大,供地节奏可以适当放缓。而小于18个月则说明土地储备规模相对偏小。

而在易居研究院监测的50个城市中,有 33 个城市土地储备去化周期是小于18个月的,说明土地储备规模是不足的,也是后续需要积极增加供地的城市。具体城市包括东莞、沈阳和泉州等城市的去化周期相对较小,均为4个月左右的水平。尤其是对于沈阳等城市来说,过去被贴上了“高库存”的标签,供地节奏一直较为缓慢。今年前9个月,房屋交易市场总体较为活跃,这也容易使得此类城市土储去化周期继续走低。

此外,肇庆、郑州、太原等城市的土地储备去化周期相对偏大。肇庆此前几个月去化周期基本上在35个月左右,但8月份肇庆土地交易规模较大,达到389万平方米,这使得近期土地储备规模快速拉升,所以去化周期有明显反弹。而对于郑州来说,其作为中部较为优质的城市,这两年一直成为房企拿地的重点区域,所以也容易形成较大规模的土地储备。加上最近房屋销售市场快速降温,所以此类城市去化周期较大,达到了43个月。

简言之,土地储备规模去化周期较低的城市,后续或面临在途商品房规模减少、预售商品房规模减少等风险,进而带来房价上涨的压力。反之,则会出现商品房滞销的现象。因此,把握土地储备供应节奏可稳定房价市场。