巧借REITs模式实现房产投资

朋友聚会的时候经常打趣地说:“如果倒退回十年前、五年前,甚至3年前,一定要多买房子。”无疑,这个符合大多人的认知,过去几年,房价的连续上涨,房地产就成了最具投资价值的资产。

但从去年9月底开始到现在,楼市处在严厉调控期,很多地方的房价从最开始的一路高涨到现在涨幅跌落,甚至有些地方出现量价齐跌的现象,这些都已经屡见不鲜,于是就有人问,现在这种局面还能投资房产吗?

显然,无论是从政策层面,还是市场层面,大多数人意识到,现今的楼市已经不适合做房地产直接投资。但房地产行业关乎国计民生,有无数个理由支撑着人们都看好房地产这个行业。比如,二胎开放,城市化建设尚未完成,如今城镇化率为54%,离80%的中国城镇化标准尚存在一定的距离,城市人口会因为二胎和农村人口涌入城市而增加需求等等理由。

但简单的“买房卖房赚取价差”模式已经走到了尽头。关注房地产市场的投资者都知道2017年房地产市场的变化,其头号关键词非“租赁”莫属。从去年中央经济工作会议到十九大报告不断明确指出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。最近,全国近20个城市又陆续出台了住房租赁相关政策,比如,杭州等热点城市要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁住房;广东、河北、四川等地开展房地产投资信托资金(REITs)试点,允许商改住,鼓励个人出租住房且有配套减税政策等。除此之外,为了严控炒房,政府还出台了一系列政策——禁止消费贷入楼市、多城限售调控、提高房贷利率等。很明显,国家这次就是要解决老百姓的居住问题,而这些租房政策的不断推出已经表明了国家对抑制高房价以及打击炒房客的决心和魄力。

资本的嗅觉更是敏感,租赁产业链条蕴藏的巨大发展空间使得房企和金融机构加速涌入。房屋租赁市场空间巨大,单说北京,2016年末北京常住人口约2173万人,租赁人口占比约34%,以中国家庭平均规模3.1人/户计算,则租赁房屋大约需要238万套,目前北京租赁房屋约有150万套左右,存在约1/3供需缺口。

房地产市场将快速由增量市场向存量租赁市场“转向”,租房时代似乎已经来临。自己买房出租这条路似乎不可走,那么,作为个人投资者怎么来分这杯羹? 今年房地产有个大火的金融产品叫REITs,即房地产信托投资基金,也就是房地产的资产证券化产品。如果看好房地产租赁市场,那么就买租房类的REITs;如果看好商铺类地产的发展前景,就买商铺类的REITs。简单点说,租房类的REITs,就是房地产企业或者金融机构用收房租的权利,拿到市场上去,把它变成类证券产品卖给投资者,从而达到融资的目的。REITs核心理念是将不动产证券化,把流动性较低、单笔规模较大的房地产投资转换为小而分散的证券资产。不用直接买房,也能享受房地产的红利。

REITs模式在国外已经相当成熟,像格雷厄姆的《聪明的投资者》里甚至建议拿REITs来做资产配置。以美国市场为例,随着美国房地产市场复苏与房价走高,相应的REITs回报率也水涨船高,有些REITs的年化回报率已超过8%,不失为分散投资风险、优化资产配置的优良工具。

中国的REITs提出已有十年,发展也有四五年了,直到今年才变成大热。2017年中国类REITs市场快速增长,发行规模增长显著。截止到2017年12月20日,国内市场共发行16单类REITs产品,发行总额379.67亿元,较2016年增长156.10%。根据中国国情,也出现些创新,首单长租公寓资产类REITs——新派公寓类REITs,首单央企租赁住房REITs——保利租赁住房REITs,首单家具行业类REITs——畅星-高和红星家居商场资产支持专项计划等等。

可以说,我国的REITs才刚刚起步,目前国内的“类REITs”大多只是ABS或房企融资工具,和真正的权益型REITs相去甚远。但REITs在发展租赁住房、盘活商业地产、地产商向轻资产模式转型等问题存在优势,发展起来也不远。