豫园股份拟258亿元并购地产构建快乐时尚“大生态”平台

昨日晚间,豫园股份披露重组预案修订稿,公司拟向浙江复星、复地投资管理等17名对象发行股份购买其持有的上海星泓、闵祥地产等28家公司的全部或部分股权。同时,公司拟向黄房公司发行股份购买新元房产100%股权。上述标的资产预估作价合计为257.68亿元。

而随着豫园股份对上海证券交易所问询函的回复披露,因筹划重大资产重组宣布停牌已久的豫园股份将于11月9日复牌。

根据上述重组预案显示,这一交易已构成重大资产重组。然而,该次交易并不构成借壳上市。

有业内人士解释称,复星早在2002年已入股豫园股份第一大股东。当年股权转让完成后,复星产投合计持有豫园股份的股比达到20%,为后者的控股股东。复星集团董事长郭广昌获得豫园股份实际控制权已超过60个月。该次交易完成后,郭广昌仍为豫园股份实际控制人,故不会导致豫园股份控制权发生变化。这也即是意味着,此次重组并不构成借壳上市。

值得关注的是,有业内人士指出,此次重组意味着豫园股份酝酿多时的战略升级进入实质启动阶段。

构建快乐时尚“大生态”平台

早在今年5月份,豫园股份对外披露了发行股份购买资产的资产重组预案。其中,按照报告书中对第一大股东、实际控制方发行股份购买资产的安排,如持股26.45%的复星此次资产重组完成后,在上市公司中持股比例将达到69.69%

“毫无疑问,这将大大提高豫园股份在复星体系中的战略重要性,”一位熟悉复星的人士认为,“入主豫园已经15年的复星,正加大力度倾斜资源、加快公司战略升级,通过豫园股份这一旗舰型上市平台,未来有望形成快乐时尚、轻重结合的大产业布局,这与复星医药近年来持续发力医药健康主题的思路颇为类似。”

一个值得注意的细节是,就在不久前,豫园股份发布了一则更名公告。公告称,因公司上市初期主营业务聚集于上海豫园地区,主要经营上海豫园商圈的核心商业,故公司简称为有一定地域属性的“豫园商城”。但是,随着近年来公司不断扩大的快乐时尚业务布局,上海豫园商圈的经营业务相较公司上市初期有相当幅度的降低,同时为了反映公司当前发展实际及未来发展战略,豫园商城更名为豫园股份。

有业内人士表示,该次重大资产重组说明复星对于豫园股份的未来有了更为清晰的思路。记者注意到,资产规模庞大的复星国际自2015年底开始,频繁使用健康、快乐、富足三大理念重新梳理自身庞大的业务体系,复星国际港股股价也一路看涨、累计涨幅已逾80%,复星旗下的健康业务大平台复星医药受到市场追捧,市值已突破1000亿元。

“这应该是复星对健康、快乐、富足业务系统梳理后,对豫园股份未来发展的一次下注。”记者查阅豫园股份相关公告发现,除了旗下体量较大的黄金珠宝业务、餐饮食品、商业管理业务,豫园股份已经在前几年布局了北海道滑雪度假业务、加拿大太阳马戏团演艺演出,并在复兴中国传统文化和老字号领域做了相关投资。

另据记者了解,此次对豫园股份的重组方案也得到了第二大股东上海市黄浦区国资委的推动,豫园股份除了向浙江复星等发行股份购买股权,获得复星近年持续打造的“蜂巢城市”业务及资源,上海市黄浦区国资委旗下新元房产也向豫园股份注入了豫园商圈的一处毗邻的核心资产,用以支持豫园商圈业务整合做强。

值得预期的是,复星将对自己大比例持股的上市平台投入更大资源,以完善健康、快乐、富足的大生态系统。

“快乐时尚+蜂巢城市”双轮驱动

“复星在快乐时尚领域的布局一直在对标LVMH发展路径,略有不同的是,亚洲企业似乎对于轻重结合的资产配置更为青睐,譬如嘉里,大概因为这些企业大多具有较为深厚的重资产基础,品牌和地产之间的协同效应在亚洲体现得更为明显。”一位咨询界人士评论道,“蜂巢城市”正是复星将地产业务载体化之后的这一产物。

与此相对应的是,豫园股份在其最新的业务介绍中,也已经将围绕快乐时尚的主题内容作为线下场景的核心资源加以打造,囊括了黄金珠宝、餐饮服务、老字号零售、品质生活等多个主题。“蜂巢城市”作为一个物理空间属性的载体,可以实现流量入口的价值,将整个复星的C2M客户系统打通贯穿起来。围绕产业和家庭,形成快乐时尚内容和场景之间的战略协同,形成更加完善的生态闭环,更有助于在投资上实现轻重并举的发展方式。

值得关注的是,就“‘轻’和’重’的问题,《证券日报》与复星管理层交流时,复星集团执行董事、联席总裁,豫园股份董事长徐晓亮此前曾向本报记者表示,“‘轻’和’重’,我们认为是钥匙和门的关系:’轻’是钥匙,门是很’重’的。’重’代表资本实力,’轻’代表资源能力。”在复星看来,轻重并举是非常具有生命力的商业逻辑,未来在复星的大快乐产业布局中,场景的构建、平台的打造、令人尖叫的产品和内容、创新的商业模式,构成了大快乐的复合赋能体系。

“蜂巢城市”存盈利释放空间

据资产重组报告书显示,复星旗下上海星泓、闵祥地产等28家公司的全部或部分股权预估作价为241.60亿元,上海市黄浦区国资委旗下新元房产100%股权的预估作价为16.08亿元;标的资产预估作价合计为257.68亿元。本次交易完成后,上海星泓、闵祥地产等28家房地产项目公司将成为豫园股份的控股或参股公司,新元房产持有的核心商圈资产也将成为豫园股份的重要资产。

“这次复星地产注入豫园股份的资产中,不乏像海南三亚鹿岛、合肥云谷、武汉汉正街、成都金融岛这样的明星项目,这两年的业绩表现还是相当有前景的。”复星地产内部人士看到记者查阅的公告内容后表示。

在记者获得的一份盈利预计周期列表中,拟注入豫园股份的项目中有11个项目已经开始盈利,有13个项目在未来1年-2年之内开始盈利,其中不乏北京、上海这样的一线城市项目储备。针对上交所问询函的回复中披露,许多地产项目因土地取得时间较早,如复地通达土地取得时间是2014年,随着经济发展和基础配套设施的完善,项目周边土地呈现了较好的增值和开发前景。