返乡置业新趋势预示了今年三四线城市的楼市走向

春节,无疑是考察楼市的“一扇窗”。

今年,由于棚改货币化比例(2017年高达60%)明显下降,国家严格限制居民加杠杆、严格限制资金流向房地产,加上需求部分透支、租赁分流等等,业内普遍不看好三四线城市的楼市。在热点城市楼市调控“不放松”的大环境下,若三四线城市的楼市全面下滑,2018年全国楼市将明显回调。但据笔者观察,由于带着一年积蓄的人口大规模返乡,三四线城市的返乡置业潮并未急速褪去。

过往,笔者在春节期间返乡,问起村里的大变化,亲朋经常谈起的是谁家的小孩考上大学,谁家在外做生意赚了钱等等。而今年春节期间谈话主题变了,大家谈得最多的,是谁家在县城或市里买了房子。往年,农村人赚了钱,就在村里盖起三层楼的住宅,购置耐用消费品,甚至皮卡汽车等,这是彰显生活水平的配置,很少人到城里买房。近些年来,城乡间最庞大的网络完成了铺设,道路、有线、通讯和物流等网络将城乡高效地连在一起,农村居民进城看病也有“新农合”、“新农保”的支持。因此,县城居民、镇乡村村民的眼界拓宽、观念更新。而且,有社会保障和土地承包收入支持,农村消费倾向和观念也在更新。

再看数据。2017年,城市居民社会消费品零售总额同比增速下降,而农村该指标由2016年的10.9%上升至11.8%。作为升级消费的进城购房,必然会迅速崛起。于是,基于农村居民对子女到城里接受良好教育分外重视,新生代农民对城市丰富而美好的生活无比向往,不管大城市就业返乡人群,或三四线城市下辖居民或村民,进城购房趋势仍旺盛。由于2016年至2017年大城市房价普遍翻了一番,很多就业人口在置业无望,而交通条件大为改善的情况下,到大城市周边三四线城市购房,或到老家三四线城市购房,就成了现实选择。

春节前,安居客发布的《2017-2018返乡置业报告》显示,59%的大城市受访人群有返乡置业的意愿。其中,有34%的受访人群是因在就业的城市买不起房或限购而作出返乡置业选择,有33%的受访人群希望改善长辈和孩子的居住条件,23%的受访人群希望日后回乡发展有个落脚点,只有10%的受访人群是在为手中的闲钱找出路,也就是投资。这表明,返乡置业的主流并非是投资需求,而是以首套房购置为主的刚需或自住需求。2017年,艾普大数据与移动运营商合作,在筛选购房人群后发现,三四线城市买房人群中,54.1%来自本地人口,15.7%和28.3%来自一线和二线城市;购房年龄主要在36至45岁、46至55岁两个阶段,占比为31.2%和38.5%。显然,县乡镇村居民进城购房,大城市就业人群返乡是主流,而成家生育、父母为城里就业子女购房是主要驱动。

安居客的报告还显示,返乡置业人群中,一半以上年龄超过30岁,单身人群的比例仅为19%。在打工一族中,80%来自三四线城市及周边城镇,但近七成都在一二线城市工作。这也说明,外来务工人群也好,大城市就业人群也好,一旦步入结婚生育期,就有了买房并在城市“扎根”的强烈诉求。目前,全国1.7亿外出农民工,70%集中在排名前30位的大城市,60%举家迁徙,70%在就业地城市工作2至3年;大城市就业人群多为年轻群体的大学生。近年来,由于大城市房价上涨造成置业困境,在国家鼓励回乡创业、乡村振兴,传统产业从沿海转向内地的大背景下,借助返乡置业在城市站稳,或为下一步工作或退休做准备,已成普遍趋势。

另外,国家统计局发布的《2016年农民工监测调查报告》显示,由于城乡均衡发展,传统产业内迁,国家加大扶贫开发、转移支付、基础设施建设,而大城市日渐成为主导产业的服务业对大龄农民工就业吸纳弹性低,农民工越来越倾向在本地就业。2010年至2016年,外出农民工规模增速分别为5.2%、3.4%、3%、1.7%、1.3%、0.4%和0.3%,外出农民工占农民工总数的比例已从2011年的62.8%降至2016年的60.1%。从农民工流入地看,2016年东部地区务工的农民工(15960万)比上年减少48万,而中部、西部、东北则分别增长147万、275万和45万。

因此,考虑到农民工回流趋势,加上其长期适应城市生活,并有一定积蓄,这将成为三四线楼市维持热度的重要力量。在防风险、防楼市大起大落的宏观主题下,大城市高房价仍将维持一段时间。由此,大城市就业人群选择在三四线城市购房,也将保持一定规模。今年1月,尽管调控政策偏紧、房贷收紧,但三四线楼市继续保持在高位,三四线项目占比大的龙头房企业绩更火爆,或显示新一轮返乡置业已开启,预计2月的数据也比较乐观。

综合以上分析,笔者认为,即便2018年三四线楼市不再像2017年那般火热,但仍有望维持在高位。更重要的是,三四线城市房价上涨固然对返乡置业有推动,但更大的力量来自农民工、下辖县乡镇村居民或村民、大城市就业人群等等,他们对通过购房分享城市化红利、结束漂浮而站稳城市的诉求,已经崛起的这种趋势不可阻挡,这样的需求与房价涨跌关系不大。另外,国家强调“租购并举”,意在让新市民(务工人员、大学毕业生)体面地租赁,在城市稳定下来,但并不排斥他们买房的诉求,而这批新市民量力而行的“先租后买”、梯度消费,正是三四线楼市健康发展的保障。

(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)