北京二手房网签创一年新高 市场小幅回温房价止跌企稳

编者按:“3·17”新政已经过去一年有余,2017年4月份之后,北京二手住宅月网签量从未超过1.5万套,但今年4月份网签量却达到了将近1.4万套,创下一年新高,这背后意味着什么?今日,本报聚焦北京二手住宅市场小幅回温,向读者揭示真实的北京二手房市场。

“4月份交易量有所提升,有些购房者认为二手房房价已经降到可以接受的范围内,因此买房意愿有所提升。”一位二手房经纪人向《证券日报》记者透露,有的业主也不愿意再降价,甚至个别业主想提升报价。

据我爱我家集团市场研究院统计,2018年4月份,北京全市二手住宅共网签13673套,同比2017年4月份的16902套下滑19.1%,环比2018年3月份上升22.6%。虽然同比仍在下降,但2017年4月份之后,北京二手住宅月网签量从未超过1.5万套,今年4月份的网签量则是去年5月份至今12个月里的最高值。

我爱我家集团副总裁胡景晖表示,不论是网签量还是机构的签单量,4月份北京二手住宅都迎来了一年新高,这说明北京二手房市场已真正走出2017年“3·17新政”之后的交易低谷。

二手房价企稳

值得一提的是,有受访者向《证券日报》记者表示,看了几个月房后,在上个月最终买了一套。据记者了解,这位购房者是刚需,并非换房,购房理由是觉得房价下跌到已经有触底的感觉了。

据我爱我家集团市场研究院统计,在价格方面,4月份,北京二手住宅成交均价环比3月份略微上涨0.3%,与3月份相差无几,基本持平。

事实上,自2017年4月份起,北京二手住宅交易价格持续走低,下跌趋势十分明显。进入2018年后,降幅逐步收窄,价格逐步趋稳。从近一年的价格曲线可以看出,今年前4个月北京二手房价基本是平稳的,波动幅度很小。与去年4月份的最高点相比,今年4月份的价格已累计下降了18.2%。

胡景晖表示,北京目前有大约800万套的存量规模,即使仅以年2%的换手率来看,北京二手房市场也应该有着每年16万套左右、每月1.5万套左右的交易基本盘。因此,虽然4月份北京接近1.4万套的网签量已经显示出了市场回温,但也只是朝着正常交易水平的恢复而已,过热并未出现,市场仍旧稳定。

胡景晖认为,价格的平稳则是市场企稳的另一证明。“3·17新政”后,北京二手房价经历了一波持续下跌,但与交易量存在基本面类似,人口基数庞大、外来人口众多、房屋交易需求旺盛的北京,在二手房价上也存在一个底线,而国家的政策调控也是以防止大起大落为目标的,所以北京二手房价不会长久下跌,降幅收窄、逐步企稳是必然趋势,而从今年已过去4个月的价格走势来看,北京二手房价已基本进入了止跌企稳的状态。

交易节奏略微加快

交易量有所提升的同时,交易周期正在缩短,交易节奏有所加快。

据我爱我家市场研究院数据统计显示,4月份,北京成交的所有二手住宅里,平均每套成交房源在成交前被看了14.29次,这一数据与3月份持平,较1月份、2月份有所减少,这说明3月份、4月份北京二手房的交易节奏较春节之前有所加快,同时3月份、4月份的交易节奏保持稳定。但4月份的成交房源平均被看次数仍然远高于去年同期。

胡景晖表示,“3·17新政”之后,由于需求端受到严重影响,大幅萎缩,北京二手房市场从卖方市场转向了买方市场,市场热度降低,购房者不再需要抢房,选择更多,思考时间更多,话语权增加,所以看房的次数持续增加。春节过后,随着市场的回温,不少购房者结束了观望,购房需求增加,所以市场交易节奏有所加快。但与去年最热的时刻相比,目前每套成交房源的被看次数仍旧很高,这说明市场的热度还是不高,整体保持稳定。

但胡景晖强调道,4月份的回温只是向北京二手房市场正常状态的回归,因为存量庞大、需求众多的北京二手房市场在交易量和交易价格上是有一定基本面的。以目前“量增价稳”的交易状态,商贷占比不足20%的支付结构和较高的成交房源被看次数而言,北京二手房市场的回温颇为健康,并没有出现过热现象。

由此来看,2018年北京二手房市场的整体趋势就是交易量在回升中趋稳,交易价格在下跌中趋稳,而4月份的“量价”则说明这一趋势正在发生,未来北京二手房市场将逐步进入交易量、交易价格二者同时企稳的状态。