在华投资额创新高 凯德为什么

2018年11月，凯德集团斥资近200亿元收购上海北外滩滨江核心区域的星港国际中心项目，创下大宗交易史上单笔金额最高纪录，这同时也是外资在中国投资额最大的一笔交易。

今年是凯德集团在中国投资额最高的一年，除了11月的这笔大宗交易外，凯德集团还在11月以8.82亿元竞拍获得广州科学城核心区的一块商业商务用地；8月以20.53亿元竞拍获得位于广州市增城区两宗地块；6月以57亿元在渝收购两江春城项目。

作为一家以投资闻名的外资房企，凯德今年引人关注的交易除了上述买进之外，还有大手笔的卖出。

今年1月，凯德以83.65亿元出售了在中国的20家购物中心项目公司100%的股权，接盘方为万科印力。

买进卖出之间，凯德的投资逻辑什么呢？现在是抄底时刻吗？

12月1日，凯德集团总裁罗臻毓回复经济观察报说，市场比较好的时候，别人都比我们更有信心，抢购标的也好，抢购任何东西也好，我们没有那么容易得到我们想的东西。现在可能是个机遇，也不能说是抄底，如果我们看好未来，认为市场能稳定发展的话，在合理的价格之间是很好的收购。

买进与卖出

罗臻毓表示，今年的投资印证了凯德的策略部署，凯德中国的发展将围绕着五个核心城市群进行，分别是北京、上海、广州、成都、武汉，尽量在一二线城市建立一定的规模。

从卖出的20个购物中心看，他们分布在19个城市，其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市，除了一个在北京外，其他均位于三线城市。

凯德平均持有年限在10年，尽管这些商场仍能保持一定的回报率，但是对凯德来说，除了资产增值之外，还需要考虑管理效率的问题。如果不继续在这些城市开发新的物业，凯德并不比别的经营者能更有效率地管理这些物业，把资源调整到有规模的一线城市是更经济的做法。

今年，凯德买进的项目位于上海、广州和重庆。罗臻毓说，人家还在质疑有没有将来的时候，我们敢于走出这一步，还是看好商业地产，这是资产买卖的理由。

算账是不可避免的，罗臻毓说，凯德的算法比较保守，测算下来，现在的价格是非常合理的。

商业和住宅

凯德初入中国时以住宅业务为主，但相比中国本土开发商，凯德在住宅领域并没有特别的优势，2000年前后，凯德转战商业地产并且做到了一定的规模，到目前为止，其住宅和商业的比例大致在2：8。

做商业需要大量的资金沉淀，不像住宅可以实现快速的资金流动，尤其是近几年，凯德的大型综合体项目较多，诸如重庆朝天门来福士、苏州中心等，都堪称巨无霸项目。

这些项目逐渐入市，产生回报，凯德的现金压力也会减小，“未来住宅的比例会略有增加，主要是辅助商业地产的部署去做，单做住宅地产我们没有太大优势。”罗臻毓说。

拓展住宅的方式与所有以商业见长的房企并无不同。

对地方政府而言，综合开发地块的能力现在更受追捧，具备城市综合体、产城融合开发能力的房企，在土地市场上竞争力更强。

凯德在重庆收购的两江春城项目，既有住宅又有商业，原业主方并不愿意拆分来卖。最终土地被凯德拿下。

尽管这块土地的旁边是龙湖天街，未来两家商业竞争激烈，但罗臻毓觉得不怕，两家在一起就叫规模，有规模就有更多人能来。

这一综合战略的优势，被罗臻毓寄予厚望，不论是从招拍挂拿地的角度，还是从体量庞大的城市更新角度，都需要商业地产作为基础设施。“不要忘了房地产尤其是商业地产的需求是衍生需求，没有人为了要商业地产而拥有商业地产，我们占据一个办公楼其实是为了经营一个企业，我们拥有一个商场其实是为了摆设我们的产品让人家来买卖，当然买东西的习惯会改变，会对商场的构造有所冲击，把商业地产当成基础设施，内容怎么去改变是接下来比较关键的一点，当然，在同一个领域里需不需要这么多商业地产这么多办公楼，也会随着时间的推移而有变化，如果要做到有一定的回报就要跑在前面几位。”罗臻毓说。

但是罗臻毓也强调，相比数量和规模，追求一定的成长稳定性和回报是更重要的事。从整个行业来讲，不止要看住宅地产，还有其他领域，包括办公楼、商场，还有工业房产、仓储等等，房地产领域在不同阶段，侧重点也会有改变。

“我们看到越来越多的本地开发商往商业地产发展了，目前上市的国内房地产公司有百分之八九十的业务都在住宅，他们会进入其他领域，住宅的百分比会随着时间的推移往下降，其他的往上增，这是寻求更平衡更稳健发展的部署。”罗臻毓说。

新领域

今年9月，凯德集团宣布了最高管理层的接任计划，现任集团首席投资官李志勤被任命为总裁兼集团首席执行官，廖茸桐被任命为总裁，主管亚洲区（不包含中国）业务及集团商用业务，罗臻毓被任命为总裁，主管中国区业务及集团投资业务。

罗臻毓介绍，虽然新上任，但大家在凯德集团都有着十年以上的工作经验，对中国、对地产，都有参与整体策略的制定，今后，更迫切要做的是如何在此基础上更快地引领集团实现高速增长和更好的回报。“要找到更高更好的回报，当然要探讨是不是有新领域或者要不要在新领域扎得更深。从凯德集团整体来讲，不做工业地产。这方面我们该不该进？时机是不是适合？能不能做到一定的规模？还有其他诸如医疗地产、教育地产、旅游地产、养老地产，到底要怎么开拓新的领域是整个团队在探讨的。”罗臻毓说。

目前，凯德集团已经在写字楼体系中开发了自己的共享办公空间品牌C3。

近年来，共享办公的兴起给写字楼业主方带来一定的冲击。一些大型的共享办公品牌，不仅服务于小型的创业公司，大型的机构也逐渐出现在他们的客户列表中，更灵活的租期、更优惠的价格是共享空间谈判的筹码。相较而言，原本的写字楼业主方的租赁方法显得很“大爷”：租期固定，退租时装修需要全部拆除等等。

罗臻毓担心的是，长此以往，写字楼业主会逐渐失去客户，整个市场将由几家大型的共享办公品牌左右。

市场上的玩家发生了变化，企业的组织形式也在发生变化，这些都在倒逼写字楼业主方做出改变，出租的空间需要更加灵活，而日常运营也需要加重。“以前做商场、做办公楼，我们的心态是B2B，公司对公司，我的客户就是来租位置的商家和企业，现在，来商场的消费者，在办公楼办公的企业员工也是我们的客户。如果我更熟悉他，就可以包装服务和产品迎合他的习惯。”罗臻毓说。

新业务方面，除了联合办公，凯德做不做长租公寓也备受关注，因为凯德的产品线之一雅诗阁便聚焦于服务公寓，有完整服务标准和后台资本支持计划。

当国内的开发商如火如荼地开展长租公寓业务且无法算清盈利模式时，凯德又有何想法呢？

罗臻毓说，不是说凯德没有做（长租公寓），我们也有出租类型的公寓，聚焦中高端以上的客户群。从投资回报的角度来讲，长租公寓如果不是旧楼改造的话，真的是拿地盖来出租，账算不过来，有些项目只有国有企业能投，外资投不了。凯德目前维持观望态度，要做这个不难，因为有了雅诗阁的体系，长租公寓就是这个体系的一部分，只是收缩一些服务内容。我们有些楼也是留着出租的，上海就有好几栋，只是没有张贴长租公寓的标签，以后规模会越来越大。”