合景泰富香港住宅单价欲售38万元负债率走高200亿元融资遭中止

随着2017年两度在香港土地市场拿地,合景泰富谋求规模化扩张的欲望不断增强。2018年年初,合景泰富董事局主席孔健岷曾在“2018年经营规划会”上发表宣言:“忘掉过往辉煌,重新出发,让市场知道,合景泰富回来了!”

而据克而瑞研究中心公布的数据显示,2018年合景泰富新增土地货值835.9亿元,在TOP100排行榜中位列第29名。从销售业绩来看,2018年全年,合景泰富集团及其合营公司及联营公司的预售总额为655.02亿元,达成了650亿元的销售目标。

为了向“千亿规模”发起冲击,合景泰富2017年四处买地,当年土地支出超过300亿元,香港地块也是在这一年摘得。

在香港拿地一年多至今,一直未有项目入市消息传出。近期,招银国际的一份报告显示,最近考察了公司的建筑工地,合景泰富香港的两个地盘现阶段正进行地基工作,预计项目最早可在2019下半年推出市场。启德项目(与龙湖各占50%投资)的目标是中端市场,计划2019年和2020年共推售约900个单位,预测平均售价为每平方米28万元人民币。另一个鸭脷洲项目(与龙光各占50%投资)则针对高端市场,计划2019年及2020年共推售200个单位。鸭脷洲项目每个单位的面积为180平方米至200平方米,预测平均售价为每平方米38万元人民币。

值得关注的是,随着合景泰富拿地支出逐年增加,对资金渴求程度也逐渐加深。据《证券日报》记者查阅获悉,自2015年以来,公司近三年权益土地成本分别为60.4亿元、235.7亿元和266.7亿元;近三年的长期借款分别为240.15亿元、381.96亿元和559.05亿元。2018年则仅半年时间就达到了558.09亿元。不难看出,以公司的规模来看,若未来房地产行业形势和金融市场等发生重大不利变换,较大的有息负债将使公司面临一定偿债压力。

适逢2018年市场进入调整期,合景泰富虽顺利完成销售目标,但截至2018年中期,其资产负债率也由2015年的71.94%一路上升至80.71%。实际上,房企缺钱是普遍现象,通过销售快速回笼资金的同时,需要开拓更多能拿到低成本融资的渠道。

但从合景泰富2018年年末发行的一笔美元债来看,成本并不低。该笔债券为2020年到期本金总额1.5亿美元的优先票据,年利率9.85%,高于行业平均水平。

更重要的是,近日合景泰富的一笔融资遭到了中止。1月18日,据深交所公告显示,华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划处于“中止”状态,该笔ABS拟发行金额为200亿元。

有业内人士称,若无法降低财务成本,合景泰富应该加快销售速度,提高周转率,快速变现手中的资产,多管齐下度过市场调整期。