中民投挥别“压舱石” 绿地121亿接盘董家渡项目

证券时报记者 王一鸣

近日，随着30亿元“16民生投资PPN”出现技术性违约以及旗下“17中民G1”连续暴跌等事件的发生，民企巨舰——中民投面临的流动性压力被摆上了台面。为应对债务困局，此前盛传的中民投将处置上海董家渡的地王项目成真——接盘者为绿地集团。

2月14日，证券时报·e公司记者查询工商信息确认，中民外滩房地产开发有限公司（以下简称中民外滩）已于2月13日出现股东变更。

其中，中民投、上海佳渡置业有限公司（以下简称佳渡置业）退出，绿地地产集团有限公司（以下简称绿地地产集团）成为新增股东。在此次转让前，中民投和佳渡置业分别尚持有49%和1%（合计50%）的中民外滩股权，后者的核心资产则是价值达数百亿元的董家渡13、15地块。

需要指出的是，上海佳渡置业为中民投孙公司，绿地地产集团为绿地控股(600606)全资子公司。同时，中民外滩房地产法人代表亦已由凃国兵变更为绿地集团高管徐荣璞。

当日晚间，绿地控股发布的公告确认了上述交易，并披露了交易价格共计121亿元。

对此，中民投官方对外界回应称“退出董家渡项目”属于战略转型的部署。

绿地控股董事长、总裁张玉良则表示，绿地将充分发挥在开发能力、产业资源、区域布局等方面的综合优势，集全力为上海打造一个国际金融中心的新地标。

曾为中民投

“压舱石”项目

时间回溯至2014年11月，中民投曾联合上海外滩投资、中民嘉业控制的上海佳渡置业，斥资248.5亿元拿下了董家渡地王——13、15地块。

这一价格在当时刷新了2013年徐家汇中心项目创造的纪录，成为了新地王，该地块也一直被视作这艘民企巨舰的“压舱石”。时任中民投董事长的董文标曾宣称：248亿拍下的上海董家渡13、15地块，三四年就能回本。

地处上海南外滩的董家渡，位于黄浦区目前全力建设的外滩金融聚集延伸带。外界形容其地理位置的优越性：董家渡与陆家嘴、黄浦江一起，共同构成了奇妙的上海太极图。

中民投官网还专设了“董家渡金融城”页面，对外介绍这一王牌项目为，董家渡将成为外滩金融集聚带的三个重要节点之一。

董家渡项目的开发公司即中民外滩。初期，中民投持有中民外滩85%、上海佳渡置业持有10%、国资背景的上海外滩投资持有5%。

根据项目原有规划，董家渡项目总建筑面积113.9万，总投资逾600亿，将融汇地标建筑群及国际办公与生活环境，办公部分包括4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼，商业涵盖高端购物中心及开放式休闲商街，另有超高层五星级酒店及8幢住宅楼。项目有1.8万平方米中央绿地广场、历史保护建筑、滨江文化休闲空间等文化功能配套。

但到了2017年，中民投已将自身持有的36%、上海佳渡置业持有的9%（合计45%股权）转让给安信信托，中民投持股下降至49%，上海佳渡置业持股下降至1%；此后，安信信托发行系列信托产品共募资240亿以受让该45%股权。

“在2017年，我们就已经出售45%的董家渡股权。可以这么理解：中民投是资源整合者、平台运营者，而不是产业经营者；作为投资集团，我们的属性是发现价值、提升价值或实现价值。”中民投14日在对外界回应时表示。

事实上，对于身处债务困局中的中民投来说，出售这一“压舱石”项目或属无奈之举。

现技术性违约

成立于2014年8月21日的中民投，为经国务院批准，由全国工商联发起，59家行业领先企业联合设立，注册资本高达500亿元，是唯一一家带有“国字头”背景的民营投资公司。截至2018年4月30日，中民投共有64位股东，实收资本401.46亿元。

中民投发展迅速，短短4年间，其总资产从最初的300多亿到3000多亿；与此同时，债务规模俱增至2328亿元。

风险亦随之而来，猪年首个交易日，中民投旗下的一只债券“17中民G1”暴跌27.85%，交易金额创下新高2513万元。春节前，该债券已遭遇连续大跌，2019年至今，“17中民G1”的二级市场价格跌幅近乎六成。随后中民投申请在上交所发行的公司全部债券（“17 中民 G1”、“18 中民 G1”、“18 中民 G2”）自2月12日起暂停竞价系统交易。

事实上，从2018年下半年开始，中民投已数度传出资金紧张。并且，1月29日到期的30亿规模的“16民生投资PPN001”债券出现技术性违约，十多日来始终未完成兑付。2月14日,则有消息传出该债券兑付完毕，对此，中民投方面向证券时报·e公司记者回应“仍需确认”；截至发稿，中民投尚未给予明确回复。

在短期流动性告急之际，便出现了寻求出售董家渡项目的一幕。

自出现债务困局以来，中民投还有多少债务，未来将如何处置均为市场关注焦点。

据上海清算所披露的《中国民生投资股份有限公司2018年度第七期超短期融资券募集说明书》，中民投流动负债中短期借款、其他应付款、一年内到期的非流动负债占比较大。

截至2018年9月末，其负债总额为2327.92亿元。其中，近三年及2018年三季度末流动负债占当期总负债的比重分别为67.35%、51.25%、59.34%和62.00%。截至2018年9月末，公司短期借款为398.45亿元，其他应付款为214.11亿元，一年内到期的非流动负债为429.76亿元，面临较大的短期偿债压力。

中民投给出的数据显示，截至去年三季度，中民投资产总规模3109亿，净资产781亿，负债率74.9%，部分为并购形成的被动负债。2018年中民投共偿还到期债务800多亿，已减少银行贷款和债券共计244亿元。

正引入战略投资者

在2月14日的回应中，中民投介绍，该公司以产业为基础、以金融为支撑，整体业务正经历从初创发展到转型提升的关键时期。

目前，中民投形成的资产重点集中在三大板块：一是新能源、社区生活服务、装配式建筑、通用航空、大健康等产业板块；二是租赁、保险、资管等类金融板块；三是地产板块。

不过，对于地产板块，中民投解释称，本没有布局地产的初衷，由于董家渡项目而进入地产行业。自2015年开始，部分民营地产企业出现临时性困难，作为肩负抱团发展、承担纾困责任的民营联合体，中民投出资救助，开展股权收购，并计划适时退出。这加大了公司的被动负债，使整体负债规模显著上升。

“很多负债是因为并购产生，属于被动负债。随着相关资产的处置和退出，其负债也会剥离。更重要的是，中民投的净资产规模达800亿元，完全能覆盖债务和利息。我们有信心能解决当前的流动性困难。”中民投在回应中如是说。

据证券时报·e公司记者了解，除了卖地筹集资金，中民投在春节后的第一个工作日还宣布，现任正大集团副董事长的杨小平，正式出任中民投董事局联席主席。

中民投认为，杨小平常年任国际大型企业高管，拥有丰富的企业管理和投资并购经验。

目前，对引入新的战投等事项已提上日程。“我们正在与国内、国外的意向战略投资者沟通推进中，近期将取得重要进展。引入多方战略投资者后，将进一步优化中民投的资本结构，使中民投获得全新的发展动力，奠定持续发展的基础。”中民投透露。

据介绍，中民投产业板块已陆续进入回报期；在完成引入战略投资者，落实重大股权合作后，中民投将取得全新的发展动力，实现“从高速发展向高质量稳定发展；从传统业态、传统商业模式向新业态、新商业模式；从重资产运营向轻资产管理转变；从重资本投入向重解决方案转变”，并在政府和社会各界的支持下，谋求以创新为核心驱动力的长远发展。