房企转型：请把握好落脚点

近日密集发布的上市房企年报显示,多数房企在营收、利润方面业绩较为理想,但销售额增幅则在逐步告别高增长,进入中速增长。如万科2018年销售额同比增长14.5%,恒大合约销售额增长10.1%,增速同比均有所放缓。虽然碧桂园的权益销售额增长高达31.25%,但与其2017年合同销售额78.3%的增速相比亦大幅放缓。与此同时,同策研究院近日公布的相关数据显示,3月受监测的40家房企融资总额环比2月大幅上涨85.25%。其中,各类债权融资方式融资额度均大涨,最高涨幅达464.84%;股权融资绝对值占比双升。融资总额共计1024.2亿元,自2017年11月以来,再次突破1000亿大关。

销售增速放缓,融资总额增加,从一个侧面说明,房企面临的资金压力不断加大,财务成本也在不断上升。因此,有条件的房企,都在谋求积极转型。很显然,找准落脚点,明确转型方向,把握好转型重点,是房企转型最关键点。否则,不仅转型不成,反而会失去发展机会,失去转型的最佳时机。

从房企选择的转型方式来看,大多采取内涵式转型和外延式转型相结合的方法。内涵式转型,就是围绕主业,在产品品质和服务质量上下工夫,不仅房屋设计、房屋质量、房屋结构和房屋品位更符合消费者需求,乃至出现了一些个性化定制的产品,真正让住房也进入到买方市场,让购房者决定房企的命运。而且,在产品的服务和配套方面,也更体现综合化、便利化、现实化的方向。如信达地产推出的“教育社区”,就把优质教育资源与房屋开发有机结合了起来。

外延式转型,是在房地产业务之外开拓和开发新业务。如广州恒大选择以民生地产为基础,以文化旅游、健康养生为两翼,新能源汽车为龙头的产业格局。碧桂园则选择地产、农业、机器人三大重点发展方向,将通过技术研发、产品研发、生态整合、场景应用等几方面打造机器人全产业链。看起来大型房企都有了新目标、新领域、新方向,关键就看能不能取得突破,能不能闯出一条新路。转好了,或是一片新的蓝海。

矛盾比较突出的,是那些实力不强、条件不怎么样,没有能力与实力转型的房企,既无法在内涵上取得突破,也无法在外延上找到出路。在新一轮市场竞争中,他们很有可能被淘汰或并购。如此一来,市场也将进入新一轮重构和洗牌。中小型房企能否早做决断,在尚具备一定经济条件的情况下,与大型房企合作,或许是较为明智的选择。

从总体上讲,随着经济从高速增长向高质量发展转型,随着房地产调控长效机制不断完善,居民消费由数量型向品质型转化,房地产市场也进入了由规模向品质转型的关键时期。如何选择好转型的落脚点,对房企来说,是一次严峻的考验。

(作者系资深财经评论人)