东北楼市AB面：收缩的东北 鹤岗不止一个

2019年春，中国楼市躁动不安。

东北楼市分化严重。黑龙江鹤岗市区，二手房每平米仅需几百元，正所谓“一线城市一平米，这个城市一套房”；与此同时，4月16日，国家统计局发布3月70城房价统计情况显示，辽宁丹东以1.9%的环比涨幅领跑全国。

国家调控呈现微妙变化。4月19日，住建部对一季度部分楼市波动城市发出预警。国家统计局公布的2019年3月数据显示，70大中城市中有65个城市新建商品住宅价格环比上涨。价格指数同比升10.6%，连涨42个月；环比上涨0.6%，连涨47个月。

同一天，中央政治局召开会议分析研究当前经济形势，部署当前经济工作。44字定调房地产市场：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。值得关注的是，去年底召开的中央政治局会议并未提及房地产内容，此次再提“房住不炒”，意味着中央层面已经关注到一季度楼市波动。

这一波房地产变化与中国进入城镇化下半场息息相关：未来的中国楼市，将以大城市为核心，其余城市不断收缩，最终形成明显的楼市分化。

北京大学国民经济研究中心主任苏剑对时代周报记者表示：“一个城市的人越多，愿意来的就越多；人越少，愿意走的就越多。一旦形成人口流出的格局，再想挽回就很难了。对楼市来说，人口困境就是致命的打击。”

东北楼市AB面

4月13日，网友@洛杉矶房东在微博社交平台发布动态：“东北某四线城市房价已经跌到令人难以置信的程度了，太夸张了，不敢相信。”微博配了四张鹤岗的二手房挂牌价图：总价最低的一套为1.9万元，房屋面积73平米，折合均价260元每平米。

鹤岗楼市的“白菜价”迅速引起大面积关注和讨论。

易居研究院智库中心研究总监严跃进曾在去年年底前往东北调研。他告诉时代周报记者，社交网络和媒体呈现出来的鹤岗房价具有片面性，“白菜价”房源仅是部分郊区棚改房，存在房屋质量差、产权不清晰等明显缺陷，“当地二手房的平均价格水平在1000—2000元每平米，新房则在3000元左右。”

即便如此，鹤岗房价依然过低。同在东北，安居客数据显示，截至4月21日，丹东二手房挂牌均价为6789元每平米，3月新房均价6389元每平米，在辽宁14城市中排名第四。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英对时代周报记者表示，丹东房价涨幅再次领跑缘于补涨效应。“去年5月，受严厉的调控政策影响，丹东的房地产市场受到了一定抑制。但经过一年时间，当地楼市已经逐渐适应严格的调控环境，需求逐渐释放，由此带动房价逐步上涨。”

“丹东是边境城市嘛，去年吸引了部分外地投资客前往丹东，造成当地房价上涨。”丹东的林先生（化名）向时代周报记者回忆说，“后来政府很快就出手调控了。”资料显示，2018年5月，丹东出台《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》，将丹东新区作为限制区域，在区域内实行两年限售、差别化贷款、提高首付比例、商品房销售明码标价等调控措施。

收缩的东北

鹤岗的衰败是整个东北的缩影。

2018年，东北三省GDP总量5.74万亿元，占全国比重6.4%，较2017年的6.7%再降0.3个百分点。

楼市景象与地方GDP呈正相关。以同人口规模城市横向对比，沈阳与南京两地楼市表现迥异。据2017年统计数据，沈阳人口规模为829.4万人，2018年GDP为6292.4亿元；南京人口规模为833.5万人，2018年GDP规模为12820.40亿元—截至4月21日，沈阳二手房挂牌均价9242元每平米，3月新房成交均价9315元每平米；南京二手房挂牌均价为29067元每平米，3月新房成交均价为25388元每平米。

“从均价看，东北很多城市的房价甚至不如东部沿海县城，也弱于长沙、嘉兴、贵阳等新兴城市。”严跃进总结。

首都经济贸易大学副教授吴康发布研究成果称，2007—2016年间，中国有84座城市出现了收缩，这些城市都经历了连续3年或者3年以上的常住人口减少，并且正经历以某种结构性危机为特征的经济转型。

这类收缩型城市以东北最为集中。东北证券房地产分析师高建的研究报告具体指出，2014—2017年间，我国常住人口、人口密度双下滑的城市共计18座，东北占14席，包括鹤岗、大庆、佳木斯等。14座城市中，又有半数为资源依赖型城市，面临经济发展乏力、转型受阻的困境。严跃进坦言，如果把东北的城市分类，鹤岗一定属于最末那一类的：人口外流规模大、城市规模相对小，楼市也相对衰败。

“广州和我家乡的楼市氛围的确很不一样，” 生长在哈尔滨的刘小姐，近期准备在广州买房，“在哈尔滨，买房氛围并不紧张。大多数人会购买城区周边新房，距离市中心公共交通时间在40分钟以内，再远就没人买了。但在广州，增城和花都的房子要抢。”

“在东北，房地产市场的相关没太多人爱聊。”牡丹江人黄小姐告诉时代周报记者，“多数东北本地人在国企就业，住单位家属楼，较少有购房需求。至于外来需求，东北面临的问题更大。从这个角度说，东北楼市已经失去了投资价值。”

人口净流出是东北三省共同面临的困境。2018年，辽宁、黑龙江均为人口净流出省份（吉林省数据尚未公布）。数据显示，2018年辽宁常住人口4359.3万人，比上年减少9.6万人；黑龙江省2018年常住总人口为3773.1万人，比上年减少15.6万人。

房企布局紧贴人口流动趋势。中指研究院研发中心企业研究总监李建桥在接受时代周报记者采访时举例，越往东北，某品牌房企的项目就越少：“该房企在天津有100多个项目，但到了哈尔滨就只剩2个。”

鹤岗不止一个

人口持续外流，经济发展疲软，中国的鹤岗不止一个。

18座收缩型城市在我国中西部甚至东南沿海一带也有分布，包括宁夏石嘴山、四川什邡、河南洛阳等。

18座城市中，9个城市的新房均价低于5000元每平米，黑龙江和辽宁占7席，具体包括北安市、佳木斯市、鹤岗市、鸡西市、阜新市、开原市、营口市；吉林则有两座，为桦甸市和临江市。

“人口流动最重要的规律是就业机会，换个角度说，城市的核心竞争力是它的产业吸引力。”苏剑向时代周报记者分析表示，“可以预见，今后省会城市、计划单列市以及其他一些具有竞争力的城市将吸引大量人口，在全国形成50个左右的大都市，以第二、第三产业为主。”

未来，以大城市为核心的抱团发展将成趋势。

青岛大学经济学院教授易宪容详细指出，综合城镇化建设任务来看，无论是经济发展还是楼市获利，收益最大的城市应该是长三角地区、珠三角地区及东南沿海地区三四线城市。“以上城市经济市场化程度较高，经济较为发达，基本上是人口净流入的城市。如果这些城市的户口制度改革及户口迁入全面放开，估计会有不少东北、西北、中部地区居民更有意愿迁入这些城市。”

中原地产首席分析师张大伟则判断，除核心城市，都市圈外围的三四线城市也会迎来利好：“以北京为例，廊坊、北三县等区域已对政策作出反应，从上一轮调控中苏醒过来，开启上涨趋势。”截至4月21日，燕郊楼市新房均价为19157元每平米，延续了今年1月开始的上涨势头。