云南城投频繁并购 规模扩张后加速“造血”

[摘要] 根据云南城投发布的公告显示，版纳云宇以人民币 2922.34 万元成功竞买盛璟新城 100%股权。

收购成都会展中心不久后的云南城投，近期又有了新动作。7月24日，云南城投发布公告称，旗下控股子公司西双版纳云宇置业有限公司（以下简称“版纳云宇” ）成功竞得西双版纳盛璟新城投资开发有限公司（以下简称“盛璟新城” ）100%股权。

一年多时间，云南城投在资本市场动作不断，将“银泰系”项目、成都环球世纪会展旅游集团有限公司、海南国际会展中心项目以及盛璟新城公司纷纷纳入麾下。

一方面，云南城投借并购实现了规模的快速扩张，目前资产规模已突破千亿；在另一面，频繁收购并不能在短时间内成为有效收益，高负债率和短期偿债能力不足等问题成为云南城投绕不过去的关卡。

“曲线”获取项目

根据云南城投发布的公告显示，版纳云宇以人民币 2922.34 万元成功竞买盛璟新城 100%股权。按照交易规则，本次标的股权转让后，版纳云宇还将承担盛璟新城原有的债权债务，共计人民币2.96亿元。

通过这次收购，云南城投将获得近千亩的土地资源。根据资料显示，盛璟新城拥有西双版纳橄榄坝四季度假区，该项目位于勐罕镇东部，距景洪市区22 公里，项目紧邻 4A 级景区傣族园。本项目已取得 935 亩土地，已建成总建筑面积约 7.4 万平方米。

云南城投相关人士向时代周报记者透露，西双版纳橄榄坝四季度假区项目具备区位、自然景观及人文景观等优势，版纳云宇获得本项目，可进一步增加土地储备。除此之外，公司也尤为看重西双版纳的楼市增长潜力。

近几年，云南城投鲜少在招拍挂市场露面，但在收并购的竞技场，云南城投动作频繁。

就在2018年5月25日，云南城投置业股份有限公司发布公告称，计划收购海南国际会展中心综合性地产项目，总对价约19.85亿元。

此番拟收购的海南国际会展中心综合性地产项目，并非实质性的会展项目。根据资料显示，海南国际会展中心综合性地产项目总用地291.3亩，总建筑面积44.93万平方米，项目包括酒店、住宅、写字楼、商业、别墅；项目总投（不含税）约为40亿元，已投资金额约为25亿元，尚需投资金额约为15亿元。

云南城投相关人士向媒体表示，虽然目前海南省实施房地产市场调控政策，对项目开发带来一定的影响，但自贸区的建设将会带来更多机遇。

而在此之前，云南城投也将会展布局瞄向了成都市场。2017年11月，云南城投发布公告，宣布通过发行股份及现金支付的方式，拟从云南城投集团以及邓鸿等6名交易对象手中收购其合计持有的成都环球世纪会展旅游集团有限公司100%股权。此收购方案在今年有了实质性的进展。6月19日，云南城投召开了2018年第四次临时股东大会，该方案予以通过，经交易各方协商，确定标的资产作价 235.72亿元。

虽然是以会展立本，但经过十多年的发展，成都会展已经发展成为包括房地产开发、会展经营、酒店经营和物业管理4个板块的综合性企业。其中，房地产业务成为成都会展的主要收入来源。

据悉，成都新世纪会展中心现有 5个在建项目、302 万平方米的土地储备（含拟建项目占地），项目分布在成都市及其周边地区，多个项目预计于 2018–2020 年间竣工并完成交付。

2016年12月，云南城投以18.63亿元收购银泰旗下8个项目股权。在2017年9月，公司以25.88亿元完成了对银泰旗下8家公司股权的收购，包括7家公司70%股份和1家公司20%的股份。依托于“银泰”的商业品牌，云南城投商业地产板块得到极大拓展。

根据时代周报记者不完全统计，从去年至今，云南城投通过持续不断的收购动作，累计投资金额已经超过300亿元。

加速“造血”

房地产行业早已成为大象与大象之间的游戏，中小地产公司的处境越发艰难。其中有不少企业都希望通过收并购的方式完成规模扩张。

在大举并购的背后，云南城投面临高负债率和庞大利息支出的双重压力。

公开财务数据显示，云南城投2015年、2016年的云南资产负债率分别为87.64%、89.22%。

2017年云南城投负债率微降至88.82%，但利息支出高达17.59亿元，是自身净利润 2.64亿元的6.66 倍。

与此同时，云南城投自身的盈利能力也备受关注。

根据财报显示，通过并购的方式，云南城投的营业收入实现较大增幅。从2015–2017年，云南城投营业收入分别为40.13亿元 、97.70亿元、143.91亿元。但其盈利状况表现不太稳定，从2015年都到2018年一季度，扣除非经常性损益后的净利润分别为-1.8亿元、-3.65亿元、1.12亿元、-4988万元。其中投资回报率（ROIC）仅有0.55%，不足百分之一。

“并购项目的收益实现需要时间，如果说能支撑到明后年，将会有比较大的回报，但对于中小型房企而言，短期内的资金压力仍存。”同策研究院总监张宏伟告诉时代周报记者。

目前，云南城投仍面临较大的偿债压力。2017年，云南城投流动负债高达227.52亿元，现金及银行结余约51.44亿元，公司目前持有的资金并不能覆盖短期内的债务。

云南城投相关人士向时代周报记者表示，高负债是房地产行业的常见现象，而频繁并购并未带来过多的资金压力，公司目前的财务状况运行良好。“在收购成都会展中现金支付比例为15%，股份支付比例为85%，并不会增加负债，反而会优化债务解结构。”

云南城投不仅有着居高不下的负债率，还对外提供巨额担保。据云南城投公布的最新数据显示，截至到6月22日，公司及控股子公司对外担保总额约为 159.44 亿元（包含公司为控股子公司提供的担保，未包含公司为购房客户提供的阶段性按揭担保和本次担保），公司对控股子公司提供担保总额约为 98.05 亿元。

目前云南城投为融资而展开的担保规模，占公司最近一期经审计净资产的 301.91%。然而在自身肩负高额负债且偿债能力不足的压力下，云南城投也拟承接下其控股股东省城投所欠63.3亿元银团贷款，这对于本就债务高企的云南城投而言，无疑于雪上加霜。据悉，控股股东提供借款的综合利率为8.75%，明显高于公司平均融资成本6.77%。为此，在5月23日，云南城投也遭到了上交所问询。要求说明公司是否存在资金风险及债务偿付风险。

频繁收购及规模投入加大，使得云南城投对资金的需求增加，然而随着融资环境的全面收紧，云南城投发债遇冷。6月13日，云南城投拟发行25亿元公司债显示中止。随后云南城投将融资规模调整为20 亿元，拟在北京金融资产交易所发行。

市场资金趋紧，市场融资利率急剧上升。根据财报显示，2017年云南城投的整体平均融资成本为6.77%，在行业内属于中等。而在2018年1–5月，综合融资成本攀升至7.69%。

除了从外部融资之外，云南城投也试图通过出售项目公司股权来补充流动性资金。

6月22日，云南城投接连发布公告，拟公开挂牌转让其持有的大理满江康旅投资有限公司80%股权。以及西安云城置业有限公司51%股权。

早在2017年，云南城投就出让陕西安得房地产开发有限公司70%股权以及云南城投晟发房地产开发有限公司60%的股权，最终以3376 万元和3.9亿元成交。