房企拿地策略生变

房企谨慎

尽管上半年业绩继续增长，但不少房企对未来预期偏于谨慎。这在拿地策略上表现尤为明显。

8月22日，富力地产董事长李思廉在公司2019年上半年业绩发布会上透露，流传的一份富力集团内部下发的《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》提到“下半年原则上暂停拿地工作”。这份文件是他本人起草的。不过，李思廉强调“暂停拿地”并不是一块地都不拿。“遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。”

融创管理层同日表态，上半年有点机会，但拿地并不多，到4月底就基本停止了拿地；下半年没有什么指标，除非特别好的地块会拿一点。

8月21日，万科表态不会在三四五线城市拿地。在公司2019年上半年业绩推介会上，万科首席运营官、执行副总裁张旭表示，万科根据收了多少钱回来才去拿地，没有固定的拿地计划。“我们拿地集中在长三角、珠三角这些区域，三四五线城市不会进。”

对于“不拿地”、“三四五线城市不会进”等的原因，房企给出了自己的解释。

李思廉说，从目前情况看，融资条件比较紧，企业出于对自身的保护，保守一点正常。融创则表示，5月市场高位后，融创控制了拿地节奏，规避拿贵地的风险，仅增持少量优质土地资源。万科董秘朱旭表示，面对下半年高度的不确定性，万科将牢牢把握经营的“基本盘”，在上半年的基础上继续巩固和深化既定工作思路。

上半年在北京、昆明、合肥、郑州等一二线城市频有斩获的雅居乐，下半年拿地节奏同样趋于保守。公司董事局主席陈卓林表示，预计下半年在回收的成本中拿一半用来买地，但具体要视现金流情况。“有好的项目就投，下半年应该有机会进行收购合并。”

碧桂园的拿地策略有所不同。公司常务副总裁程光煜在近日召开的上半年业绩发布会上表示，“关于拿地，碧桂园秉持一线到五线均衡布局。但是，合适的、符合标准的地有机会才会拿。”

如何“找钱”

“在房地产市场，拿地主要看融资，融资难时土地流标多。”对于土地出让市场与资金的关系张大伟如此总结。

“‘便宜’的钱能否找到、偿债结构如何等因素，会影响房企土地储备方面的布局。”某房企财务负责人对中国证券报记者表示，目前许多房企勒紧裤腰带过日子。“哪怕土地储备保守一点，也要保证现金流正常运转和债务结构合理平衡。”

对于下半年如何“找钱”，房企都给予了浓墨重彩的描述。

万科总裁、首席执行官祝九胜表示，融资收紧对整个行业都有些影响，资信好、经营稳健的企业更容易适应些，其他企业面临的挑战可能会大些。“万科一直坚持较稳健的策略，根据货币市场的变化来调整经营节奏，持续控制好负债率，保持好信用评级；关注货币市场变化与资本市场、客户市场、土地市场、房产市场的关联关系。”

8月22日，融创中国主席孙宏斌出席公司投资者会议时则表示，楼市调控对下半年房地产市场的影响“特别大”。融创持有大量现金作为应对策略。

张大伟认为，融资收紧对民营房企影响相对更大。从近期企业拿地的结构看，民企拿地少，国企占比多。整体看，资金成本成为企业拿地的主要决定因素。“相对于民企而言，国企融资方面更有优势。”

数据显示，8月以来拿地偏多的房企以国资背景居多。中原地产研究中心数据显示，截至8月23日，拿地前十名的企业中六家具有国资背景。

供地收缩

从目前情况看，房企拿地策略已趋于保守，其中就有“钱贵难找”的隐忧。土地出让方面，尽管多个城市对于楼市调控多有“增加供地规模”、“加强土地供应”等表述，但从今年的供地计划看，多较2018年有所降低。

以北京为例，2019年度安排国有住宅用地950公顷。其中，商品住宅用地600公顷。而2018年北京供应商品住宅用地为650公顷。

中国证券报记者对比多个城市的供地数据发现，合肥、郑州、西安、重庆、大连、佛山等二三线城市今年计划供地量较2018年有所下降。“今年第二季度，土地出让处于高峰。在总体供地偏紧的情况下，下半年一些城市宅地供应预计比上半年更少。”前述资深地产分析人士表示。

从实际情况看，优质地块与一般地块对于房企的吸引力差别很大。其中，优质地块出让可以保持高溢价。

以江苏南通日前出让的一宗地块为例，多家房企历经239轮报价，最终以溢价率84.82%由某房企获得。业界人士认为，该地块区位优势明显，交通便利，周边配套成熟，教育、医疗、商业资源丰富。

但在不少三四线城市，低溢价率出让、底价出让甚至流拍，成为土地出让市场常态。从8月19日至8月23日的土地出让市场情况看，多个城市的多宗土地底价出让或低溢价出让。

在土地出让市场整体降温的背景下，房企拿地继续聚焦优势区域。

对于接下来的房企拿地策略，张大伟表示，仍然会聚焦一线城市和强二线城市。中原地产研究中心数据表明，截至目前，万科、保利等18家标杆房企2019年以来拿地已达10031亿元。其中，在一二线城市拿地金额达7349.49亿元，占比73.27%。该比例也是近几年以来的高点。

万科表示，接下来拿地将聚焦长三角、珠三角区域。碧桂园称，从全国项目布局看，集中于粤港澳大湾区和长三角地带，广东、浙江、安徽、上海等地项目较多。“长三角、粤港澳等地相关城市的地块出让接下来会有看点。”前述资深地产分析人士表示。