专家表示 养老地产精细化服务是关键

日前，国务院常务会议部署深入推进医养结合发展，更好满足老年人健康和养老需求。近年来，从中央到地方不断推出支持养老产业发展的相关政策。面对我国老龄化加剧带来的巨大养老需求以及政策有力支持，房企积极布局养老产业，但也存在养老地产项目与普通房产项目差异小、“有地产无养老”等问题。对此，专家表示，房地产企业进入养老市场要本着长期经营、不求短期盈利的思路开展精细化运作。同时，要把养老与医疗结合起来，对接医疗资源，提供增值服务。

养老地产模式亟待创新

观点指数研究院表示，上半年，虽然不乏房企布局养老地产的动作，比如竞得宅地并配建养老房、联合开发养老项目、与养老服务商开展合作等，但基本上仍以销售物业为主，真正不出售物业、长期持有的运营模式仍较少。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，目前养老地产存在住宅化的倾向。很多养老地产项目在具体销售时出现认购群体和定位群体不一致的情况。认购业主多为炒房客，本身并没有养老方面的考虑。这也导致项目的营销人员调整营销策略，使得此类养老地产项目不伦不类，偏离了养老地产的开发初衷和经营政策。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，养老产业在于长期可持续的精细化经营，这与开发商高周转、标准化复制的模式格格不入。同时，国人居家养老的传统十分浓厚，靠养老地产来驱动养老的模式在我国可能很难成行。

武汉科技大学金融证券研究所所长董登新指出，机构养老需要长期投资，短期内年化收益率较低。因此，不管是开设养老院，还是创办退休社区，都需要做好长期投资的准备。

重点应在服务而非地产

目前，认购养老地产项目的群体仍以投资为主要目的，项目实际入住率不高，且多数与普通住宅项目差异不大。严跃进表示，未来养老地产项目可把养老和投资相结合，“比如说，允许用作投资属性，但入住者必须是符合条件的老年人，这样有助于更好的把资金导入和养老功能发挥结合起来。”

对于布局养老产业的企业，中国指数研究院相关负责人对记者表示，企业应重点关注居家生活老年人的健康，积极打造居家养老健康服务模式。企业应以服务为重点，面向居家老年人提供全方位的医疗、健康、赡养、照护服务，探索和构建完善的高质量居家养老健康服务体系，让更多老年人足不出户就能享受全方位的优质服务。

中国指数研究院指出，企业可重点参与基层社区养老服务体系的构建，打通养老的“最后一公里”。企业通过对接众多老年人群体和医疗康养机构，在街乡社区中建设综合服务机构，以固定场所为基础，为社区老人提供社区养老一体化服务。

董登新表示，国家将大量人力、物力、财力投向居家养老和社区养老，这两块大约可解决90%以上老人的养老问题。对于少数患有重症、大病或失智失能的老人，养老院、退休社区或是更好选择，但对家庭的支付能力有一定的要求。因此，我国正在探索建立“长期护理保险”，希望通过保险，以社会化的力量帮助部分家庭解决养老负担过重的问题。