中国推动公募REITs试点着力基础设施领域稳投资、补短板

4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（RE－ITs）试点相关工作的通知》，这标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

中国REITs联盟秘书长王刚解释，所谓REITs是指不动产投资信托基金，它和实体不动产的区别在于，REITs是一家通过拥有和经营不动产获得租金收入的公司（作为份额信托上市），RE－ITs的投资者买入信托的一个份额时，实际购买的是REITs所持有资产的一部分。

在股票市场里，REITs份额就像其他股票一样可以被买入卖出，这使得REITs的流动性远远超出实体不动产。

REITs的投资者在获得定期红利分配外，还可以像投资其他股票一样享受REITs份额价格上升所带来的收益。

这种资产证券化的方式，能够有效盘活存量资产，形成良性投资循环，提升直接融资比重，降低企业杠杆率；同时，REITs作为中等收益、中等风险的金融工具，具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点，有利于丰富资本市场投资品种，拓宽社会资本投资渠道。

此前由于税收等因素影响，国内一直没有真正的公募型REITs上市，诸多房地产企业打包资产后，更多采用了类REITs的形式实现债权型融资，或选择到港交所、新交所上市公募REITs。

长租公寓曾一度被认为会是中国公募REITs破冰的起点，但从目前的进展看，中国证监会、国家发改委明确了公募REITs的试点业务模式，积极支持符合国家政策导向的重点区域、重点行业的优质基础设施项目开展REITs试点。

国家发改委将对判断项目是否符合国家重大战略和产业政策、是否符合固定资产投资管理法规，以及是否形成良性投资循环等方面，研究提出指导性意见。

中国证监会已同步就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》公开征求意见。

中国证监会、上海证券交易所、深圳证券交易所、中国证券投资基金业协会将建立专门的业务受理、审核、备案等工作机制，专人专岗负责，提高工作效率，落实各项监管要求。

上述《通知》发布后，中国证监会和国家发展改革委将协调相关单位明确工作标准和工作流程，在此基础上尽快推出基础设施REITs试点项目，切实落实好《通知》要求，增强资本市场服务实体经济质效。

全联房地产商会创会会长聂梅生见证了中国版公募REITs在过去15年间尝试推进的整个过程，在她看来，这次公募REITs的出台，主要有这样几个层面的意义。

首先从经济层面来说，目前各个国家都出台了一些提振经济、恢复消费的政策性工具，REITs是稳投资、补短板的有效政策工具，可以拓宽基础设施的资金来源，降低以往的债务风险。

第二个层面，从产业和企业层面来说，投资是拉动经济的三家马车之一，是经济发展的重要推动力，这30多年来，中国在基础设施、不动产的投资方面积累了大量存量资产，现在怎么用直接融资的、流动性更强的方式盘活这些资产，然后很好地运营、退出，这样的良性运行方式对每一个行业都是非常重要的，尤其是存量资产。

第三个层面，从金融层面来说，REITs丰富了资本市场的投资品种，拓宽了社会投资的渠道，这次的试点采取了公募基金加上资产支持证券的方式，这是一种填补金融市场空白的供给侧改革举措。基础设施REITs这样一个产品，中等收益、中等风险、相对稳定，在资本市场的分红比例比较高，比如美国的铁塔REITs，分红率达到了91%，具有流动性高，收益稳定，安全性强几个特点，有利于平衡资本市场的波动。

第四个层面，从社会和居民角度来说，中国是一个高储蓄国家，居民储蓄的转化渠道是不畅的，居民的财富主要集中在理财上，转化率和流动性比较差，理财产品林林总总风险不一，金融产品的内循环相当严重，第一季度利润率最高的还是金融业，金融业的内循环并不能服务于实体经济，RE－ITs从长期来看有利于使储蓄转化为投资，从而降低企业的债务杠杆，增加直接融资的比重。

最后，这次试点的推动力度很大，大家非常关注也非常期待，必将促进其他REITs产品的推出，比如说商业地产、长租公寓、养老机构等等这些持有型产品，这在国外也是非常成熟的，我们一步一步地通过基础设施公募RE－ITs的试点，逐渐推动其他存量资产和持有型资产的REITs，进一步地完善中国的金融体制改革，为中国经济跨越式发展提供新动力。