深圳楼市调控升级 买家观望房企另打算盘

证券时报记者 吴家明

紧张、忙碌、观望、矛盾……这是深圳楼市调控升级前后，购房者、业主和房产中介们的真实写照。

今年上半年，深圳楼市一直处于舆论的风口浪尖，在这场超预期的楼市热潮中，监管逐步升级。昨日，深圳市住房和建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出八大调控措施，从购房门槛、税收、市场监管等多方面升级调控措施。证券时报记者发现，从去年11月“豪宅税”放松到此次楼市新政出台，深圳楼市政策调整周期已缩短至8个月。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，单压需求不是长久办法，还必须从根上解决供应问题，而从供给侧入手，深切改善供需失衡的问题，这才是治本手段，是长期性的策略。

不管是市场一线人员还是专家，普遍认为深圳楼市将进入一段时间的平稳、横盘阶段。“今天那里的人还是很多，但都是之前网签后积压下来的单。”刚刚从不动产登记中心回来的房产中介黎经理告诉记者，“新政出来产权登记中心还能否人声鼎沸，就很难说了。”

市场众生相：有人怕接盘

近期，有关深圳楼市调控升级的传言甚嚣尘上，更搅动了二手房市场交易，一些二手房购房者加快入市的步伐。美联物业全国研究中心数据显示，上周深圳共备案2895套二手住宅，环比上涨25.3%，备案呈持续上涨态势。

“14日，我们就收到消息说新的调控措施即将出台，领导要求我们对之前还没成交的客户连夜催单，看能不能尽快网签。”证券时报记者在深圳福田岗厦片区采访时，黎经理告诉记者，“之前一段时间房价变化很快，这附近的房子基本每个月的涨幅都在5%左右。”新政一出，房产中介们也很忙，“今天早上我接到好多电话，都是询问自己是否还具备买房资格。对于买家而言，采取观望态度的比较普遍，多位购房者都说暂时不买了，怕高位站岗。其实，多数人都希望能够调一调，压一压。”

除了耐心对购房者进行解释，中介经理们还立马调整了自己朋友圈的“文案”：提醒购房者是否具有购房资格、强调此房“满5唯一”等。记者在福田八卦岭片区采访时，一些房产中介告诉记者，已经有部分业主愿意稍微调低报价，急于将自己手上的房子出手。在他们看来，税费也是影响房价的主要因素，政策一出许多房子的税费突然暴增，的确会影响交易。

这时，记者遇到一位有点无奈的购房者。他刚刚把自己在罗湖区的房子卖了，准备换一套大一点的房子，结果房子卖了，但自己入深户的时间还不满3年，新政出台后担心自己失去买房资格。

“经历了上半年的新房抢购，我本来准备去继续打新，但现在看来没机会了。”

新政一出，网上就出现了许多“疑问”和“花招”，多数关于落户时间如何确定和离婚买房的“另类操作”，但是否真能奏效，还要看官方的执行细则。深圳市房地产中介协会也发布提示，根据此前调控政策出台后市场表现，往往在政策落地期间及其后数月内，因合同相关条款受调控影响出现较大幅度偏差导致无法如期履行，或交易一方单边毁约的情形，从而引起相应交易纠纷或行业投诉上升。

对于房企而言，新政会带来哪些影响？一家大型国企的地产营销部负责人告诉记者，此次新政抑制投资需求，深圳西部市场以及二手房市场急速降温，公司的项目入市进度不受影响，但存量项目去化或受到短期冲击。这位负责人还说，公司准备另打算盘，此次新政没有直接针对商业和办公物业出台政策，商务公寓或被热推，所以公司近期准备加强营销力度。

炒房者被“拒之门外”

此次深圳楼市新政，从购房门槛、税收、市场监管等多方面升级调控措施。

对于购房资格，《通知》提出调整商品住房限购年限，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。近几年，深圳落户即可购房，一定程度上加剧了市场供需矛盾。新政之下，进深户后立即“炒房”的行为将被拒之门外。

《通知》还提出完善差别化住房信贷措施，除了继续保护刚需首套房置业，《通知》提出购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。

税收调控方面，《通知》提出更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格。同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。与此同时，《通知》再次调整普通住房标准，也就是市场所言的“豪宅税”：享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

此外，《通知》还加强热点楼盘销售管理，特别是房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则；推行房屋抵押合同网签管理；加大二手住房交易信息公开力度；严厉打击房地产市场违法违规行为等措施。记者发现，这些措施在近几个月已被重点提及，特别是加强对二手房市场的价格监管，一些挂牌价异常的小区更被曝光。

更多城市下半年或收紧调控

对于成交量仍在高位运转、房价出现明显波动的热点楼市，政策的风吹草动总能搅扰各方的思绪。深圳加入调控阵营后，深圳乃至全国热点城市的楼市调控将走向何方？

深圳市房地产研究中心主任王锋表示，深圳楼市在外部和内部的因素作用下，出现了一定的投机炒作现象。深圳这次也是结合市场形势的变化，应该说在全国是首个把增值税的政策恢复到5年的城市，这也给全国其他的热点城市，特别房价涨得比较快的城市一个示范。这些政策出台以后，对于深圳楼市在今后一段时间保持平稳健康发展，将会起到非常好的作用。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，预计后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市，也会有调控政策出台。