旭辉要以回款10%投资持有型物业

8月 27日，旭辉控股（00884.HK）发布了中期业绩。旭辉控股董事局主席林中表示，旭辉要逐步打造开发+持有的双经营模式，每年以年度权益回款的10%投资持有物业，逐步增加租金。

这一比例和方式，与龙湖此前发展商业明确的模式一致。

龙湖已经连续多年拿出销售回款的10%发展商业，截至今年年中，龙湖取得租金收入近27亿元，在付出近5亿元租金减免的情况下，同比增幅近30%，全年有望达成60亿元租金收入，储备在手的商业项目超90个。

在龙湖集团的愿景中已经可以望见年度租金收入200亿元，彼时，可能不需要销售回款反哺，商业便可以实现自有现金流的正向循环。

这是一个漫长的积累过程，对旭辉来说，商业图景可能刚刚展开，但旭辉对租金贡献的期待值不低，租金的年度复合增长率目标为45%，实际上，此前一年，旭辉的租金增长速度，比这一数字更迅猛。

2018年，旭辉的租金收入仅2.7亿元，彼时，林中要求今后几年租金收入每年都要翻番，至下一年，旭辉的租金收入同比增长了1.25倍。林中希望，十年之后，看旭辉就像看香港新鸿基一样，一半是开发业务，一半是收租业务。

在今年的中期业绩会上，林中再提具体目标，希望到2035年旭辉能实现租金35亿元。

可以看出，旭辉正为此目标组织资源，去年旭辉成立了商业地产管理总部，提出“为核心城市打造精品商业的战略”，由旭辉控股CEO林峰任总裁，并在去年底开业了和香港置地合作的LCM置汇旭辉广场，自持商业比例10万平方米。

林峰介绍，今后几年，旭辉每年持续增加12-15个商业综合体。今年上半年，旭辉已获取6个商业项目，下半年的商业拿地目标也是6个。

这不是旭辉第一次对商业树立目标，早在几年前，旭辉便提出“每年落地3到5个项目，到2021年大概实现25到30个项目”，但实际的进展非常缓慢。至2018年年度业绩发布会时，林中表态，旭辉商业的速度有可能放缓，称对商业没有很大数量的要求，旭辉还是聚焦在开发销售业务，今后希望每年都有一两个好的商业项目能落地。

大幅提升商业规模，对任何一家房地产企业来说，都是重要的战略决定。2014年，旭辉曾经力推社区商业，主要因为：一、可以增加住宅配套、提高项目宜居性；二、可售可持有，资产沉淀压力小；三、可以提高拿地能力。林中称，当时的重点是实现规模的快速增长，大规模发展商业仍有待时机。

不难看出，在规模扩张阶段，旭辉的商业拓展目标是为住宅规模扩张服务的，也可能随时为规模扩张让步，因此，路径方法和常被外界拿来对比的新城控股有较大区别。

新城控股的发展模式，带有明显的“万达模式”印记，住宅和商业双轮驱动，通过现金流滚资产，也借助商业获取了大量低成本土地。通过这种方式，新城控股在二三四线城市进行了广泛的布局，并从2017年左右收获了较快的规模发展。

至今年上半年，新城控股在全国布局了139座吾悦广场，累计开业63座，上半年实现租金收入超过21亿元，同比增长22%。

下半年，新城商业将进入集中开业期，预计至今年年底，开业总数将达到93座，全年租金及管理费收入目标为55亿元，与龙湖商业的租金目标相当。

旭辉的不同之处在于，土地获取上更强调拿地节点的选择，进行逆周期拿地，城市选择上偏好高能级城市，在一二线和准二线城市的土地占比达到90%，这样的土地策略对旭辉销售规模的爆发起到了关键作用，社区商业在其中只能算是点缀，这也决定了旭辉在商业方面的积累，与新城是明显的两条路径。

为什么近来到了旭辉商业加速的时机呢？从中报看，主要有两点：一是规模；二是资金；三是城市下沉。

目前，旭辉的规模稳居行业前20，截至今年7月，旭辉完成合约销售额1027亿元，达到年度销售额的45%。林中称，下半年有可售货值2800亿元，88%的销售货值在市场比较好的一线跟二线、准二线城市，有信心完成2300亿元的全年任务。

此外，旭辉的土地储备总货值首次突破了万亿，“能够满足旭辉接下来两年半的发展需求”，林峰介绍。

在资金层面上，针对近期融资管理“三条红线”政策，林中表示：一条线是净负债率不超过100%，今年上半年我们是63%多一点；第二，现金短债比要大于1，旭辉在2.4倍，第三，扣除预收账款的资产负债率在70%，我们现在在74%，我相信我们一年之内可以控制在70%以下。

距离绿档相差4%的负债水平，一定程度说明旭辉在财务上的审慎，扛住持有型物业资产沉淀的能力会明显优于激进型房企。国内成规模发展商业地产取得较大成绩的两家企业，华润置地和龙湖均位于绿档范围内。

此外，旭辉的融资成本较2019年末下降0.4个百分点，接近5.6%，在行业内属于较低水平，这也是房地产企业可以大规模发展商业的最重要条件之一。

在城市选择上，旭辉从2018年开始，在强调一二线布局的基础上，强调土储拓纵深，布局深入到三四线城市，并逐步在一些城市落地综合经营运营商的项目，例如，在青岛、临沂、洛阳、常德等城市，旭辉便布局了几十万平方米的城市综合体。