164家上市房企半年净利总额暴跌24%

在2020年中期业绩会上，旭辉控股CEO林峰说，没有回款和利润的销售是耍流氓。但2020年上半年，对中国房地产企业来说，利润下滑成为一个绕不开的现实。

经济观察报统计全国164家房企财报发现，2020年上半年，归属母公司股东净利润下滑的房企达到104家，归母净利润总额与去年同期相比，下降了24%，接近四分之一。

对于净利润下滑的原因，各家房企给出的答案不尽相同：有的认为是疫情影响结转；有的把原因归结于限价等调控影响；也有的认为是持有型物业降租金导致的收入减少。

销售费用和财务成本大幅攀升也是造成净利润下滑的主要原因。

净利润下降

2020年上半年，164家房企营收总额为3.26万亿元，同比上升5.59%。其中有74家营收出现同比下降，主要集中在中小房企。千亿房企中，营收下降的有9家。

与营收小幅上升形成鲜明对比的是，2020上半年，164家房企的净利润总额为2611亿元，比2019年同期减少831亿元，降幅达24%。净利润减少的房企104家，其中，13家千亿房企净利润出现下降。

千亿房企中，净利润降幅最大的是招商蛇口。2020上半年，招商蛇口营收同比上升46%，但是净利润却下滑了81%。

招商蛇口给出的理由有三个：第一，限价等调控政策影响利润以及结转结构变化；第二，疫情期间采取减租等措施导致利润下降；第三，2019年上半年转让子公司股权产生22.26亿元收益导致基数较大。

招商蛇口半年报也部分印证了这一解释，2020年上半年，其投资收益同比减少88%。除此之外，由于有息负债规模扩大，导致财务成本同比上升了77%，销售费用和管理费用也同比上升了39%和18%。

不仅仅是招商蛇口，在2020年上半年，央企和国企背景的房企净利润普遍出现下滑。降幅超过50%的有金融街、大悦城；降幅超过30%但低于50%的有首开、中国交建、远洋；降幅超过10%低于30%的有首创置业、华侨城、中海、广宇发展、绿地控股。

此外，上半年华润置地净利润降幅也达到9%，扣除非经常性损益后，华润净利润同比降幅为7%绿城和金茂的净利润虽然小幅上升，但如果扣除非经常性益损后，降幅超过30%。

非国有背景房企中，净利润降幅超过30%的房企有恒大、融信、路劲、禹洲、合景富泰等。另外德信、华夏幸福、碧桂园、正荣、弘阳、富力、花样年、时代中国等房企净利润也出现不同幅度下降。

一位千亿房企的人士告诉经济观察报，其所在公司今年上半年的净利润之所以下降，主要是因为前些年拿地价格较高，由于一二线城市实施限价等原因，导致结转利润较低，“这部分高地价项目消化的差不多后，预计利润会有提升。”

除了限价的因素，营销费用和财务成本较高也是吞噬房企利润的主要原因。比如恒大、华侨城、绿地等房企的销售费用增幅均高于营收增幅；路劲、华夏幸福、蓝光、佳兆业、金地、绿地控股、富力等房企的利息支出上升幅度均高于营收增幅。

2020年上半年，有多家房企销售费用和利息支出大幅上升。其中利润支出同比上升幅度超过100%的有中南建设、佳兆业、中海、华夏幸福、德信中国、禹洲地产等房企；销售费用增加超过50%的房企有佳源国际、新城控股、中国金茂等房企。

虽然超过一半房企净利润出现下降，但由于房企之间加大合作力度，少数股东收益同比大幅增加的房企并不在少数。佳兆业、华夏幸福、中南建设、滨江、华发等房企少数股东收益同比增幅均超过100%，禹洲也达到了98%。

净利润率低也是2020年上半年房企普遍特征之一。其中花样年的净利润率只有1.04%，恒大净利润为2.45%，招商蛇口为 3.76%，绿地控股为3.82%。中梁、正荣、路劲、远洋、华发、中南建设等房企的净利润率也在5%-7%之间。

净利润率较高的房企中，合生创展为48%，中国金茂为31%，中海和华润也超过20%。

销售！销售！

如果问房企下半年最重要的工作是什么，得到的答案大部分是销售，不惜一切代价的销售和回款；如果非要再加一项的话，那就是保现金流和降负债。

8月20日，央行和住建部召集12家房企召开座谈会后，随着融资管控的预期加码，在降负债的硬性要求下，销售和回款成为房企保证现金流的主要渠道。

“我们下半年的目标只有一个，就是销售。”一家总部在北京的千亿级房企人士告诉经济观察报，随着下半年终端市场竞争白热化，预期2020年全年房企净利润还会进一步萎缩。“现在把房子卖出去把钱拿到手是第一位的，利润少就少点也没关系。”该人士表示，近期他与同行交流发现，这一策略也是今年多数房企的选择。“我知道的有好几家房企的项目已经开始亏损卖了。”

2020年上半年，共有13家房企销售额超过千亿元。中指院的数据显示，1-8月，销售额超过千亿的房企达到了19家，与2019年同期持平；而销售额超过500亿元的房企达到了45家，比去年同期多出3家。

降本降负

如果说降负债是监管新规下房企的被动选择，那么降成本的主要动力来自对利润的主动要求。

上述总部在北京的房企人士告诉经济观察报，2020年初，其所在房企就要求三年将总成本减少40%左右。

如此大的成本降幅，在房地产行业中并不多见。作为硬性指标，一方面通过减少拿地等支出来减少成本支出；另一方面也通过降低各项费用来实现降本。“原来只是提出要求，但没有硬性要求，最近我们频繁开会，各个部门重新上报预算。”上述人士表示。

2020年上半年，该千亿房企销售费用与上年持平，管理费用降幅超过10%，但是财务费用上升幅度接近10%。“肯定都得降，有效益的部门降得幅度小一点，不产生效益的部门降幅大一些。”上述人士透露。

拿地金额向来是房企支出的大头，早在年初，部分房企就率先减少拿地方面支出。其中万科和富力较为典型，上半年万科的拿地销售比仅为10%，富力也只有12%。此外，招商蛇口、宝龙、时代中国的拿地销售比也在20%以下。

在营销费用方面，金科降幅最大，接近40%，华夏幸福、大悦城、碧桂园等房企的销售费用降幅也超过20%。蓝光、中南建设、首创、融信、富力等房企销售费用降幅超过10%。

降低管理费用也是众多房企的动作之一，金融街管理费用同比下降了44%，碧桂园降了31%。华润置地、富力、阳光城、中海、远洋、首创和万科等房企的管理费用的降幅也超过10%。

利息支出同样是吞噬房企利润的主要原因之一，2020年上半年，利息支出降幅较大的是金地，同比降幅达到99%，绿城和中国铁建的降幅也超过50%，大悦城、金融街、金科等房企利息支出降幅也超过30%。

此外，华润置地、招商蛇口、荣盛发展、美的置业、华侨城和旭辉等房企的利息支出降幅超过20%。利息支出下降的房企中，主要以央企和国企为主，民企整体占比不高。

利息支出降低，不排除有利息资本化的因素。从有息负债变化情况看，64家主要房企中，有息负债同比下降的有12家，金茂、荣盛和首创置业的有息负债同比降幅均超过10%；碧桂园、美的置业、富力、雅居乐和融创等房企也有10%以内的降幅。

从净负债角度来看，2020年上半年降幅超过20%的房企有德信、绿城和富力；降幅超过10%的房企有金茂、荣盛、佳源国际和禹洲地产。整体来看，增加负债房企的数量要远远高于降低负债的房企，而增幅也远远大于降幅。

在2020年中期业绩会上，已经有多家房企宣布要减少拿地、降低负债，尤其是红档中的8家房企，大部分均进行类似的表态。值得注意的是，分拆物业上市被多数房企视为降低负债的主要途径之一。