年报业绩承压房企仍需去库存

2014年前三季度楼市低迷，尽管四季度出现回暖，但上市房企经营压力并未得到缓解。在已披露全年销售情况的37家房企中，仅有15家完成全年销售目标。披露2014年业绩预告的A股房企中，预增及扭亏的占比也不足半数。这意味着2014年A股上市房企整体业绩或出现下滑。

展望2015年，由于政策环境等因素趋于好转，楼市将继续回暖并步入“新常态”。不同城市、不同房企间的分化还将加剧，去库存也将成为房企的首要任务。

年报业绩不乐观

2014年前三季度，A股上市房企整体业绩同比下降3.32%，创下上市房企2003年以来的三季报增速新低。从已经披露业绩预告及快报的A股房企表现看，2014年年报业绩或将创下2009年来的新低。

目前A股已有35家上市房企披露了2014年年报业绩预告及快报。其中，业绩预增及扭亏的公司共有17家，占比不足半数。自2009年以来，A股上市房企整体业绩增速一直保持在两位数的水平。然而受2014年前三季度业绩下滑的拖累，上市房企2014年全年的整体业绩增速或创下2009年来的新低。

“万保招金”四大龙头中，保利地产已于近期披露2014年业绩快报。公司2014年实现营业总收入1089.59亿元，同比增长17.98%；实现归属于母公司股东的净利润121.83亿元，同比增长13.36%；基本每股收益1.14元。公司2014年收入与利润均取得一定增长，主要源于已销售的房地产项目在年内竣工交付并结转收入。公司2014年实现签约金额1366.76亿元，同比增长9.09%，为以后年度的业绩增长奠定基础。

此外，阳光城、东华实业、上实发展等公司的预增幅度超过100%。荣丰控股、金丰投资等房企则预计2014年将出现亏损。

除业绩预告及快报外，目前包括A股及港股公司在内，已有37家房企公布2014年度销售情况。根据会计准则要求，房企当期销售并不能立刻在利润表中有所体现，只有在符合结算条件后才能转为收入。但从目前披露销售情况的37家房企来看，大多数并未完成年初定下的销售计划。

统计显示，目前公布年度销售业绩的37家房企中，仅有15家涉险过关，而22家房企最终未能完成年初定下的目标。大部分房企为了在年底冲刺完成销售任务，在一定程度上透支了2015年上半年的销售能力，也给这些房企未来业绩释放增加难度。

去库存仍为首要任务

尽管2014年年末楼市出现回暖，但去库存仍然是房企面临的首要任务。总体来看，2015年房企的经营策略将以平稳去库存为主。

根据2014年12月份全国36个大中城市存销比指标，一线城市及部分二线城市库存去化周期回落至合理区间，但库存压力仍然较大，市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数，这意味着去库存仍是未来楼市主旋律。

在宏观经济“稳增长”的大背景下，房地产所面临的政策及市场环境正在逐步见底甚至出现好转。在流动性宽松、政策放松、基本面复苏的有利因素驱动下，楼市销售低迷的局面已得到改善。2015年楼市有望继续回暖，但整体繁荣程度将低于2013年。

当前房地产市场已经进入“新常态”。此前楼市供不应求、价格单边上涨的格局已经结束，由政策变动引发的楼市波动也在向市场自发性调整过渡。房地产市场已经进入供需相对平衡的阶段，部分城市甚至面临供过于求的局面。

未来不同城市间以及房企间的分化还将不断加大。不同城市、不同区域的楼市会由于区域属性定位以及自身供求状况而呈现不同的市场行情。同时，房企间的分化也将格外明显。中小开发商在资金周转及项目运作上面临的挑战更大，而拥有品牌、运营及资金优势的大型开发商将更有比较优势。从开发商的经营策略看，2015年大部分房企的销售任务制定将较为谨慎，改革与转型也将成为楼市“新常态”下房企的突破口。