高净值人群“出海”置业 寻找房产新热点

国内楼市经过十年狂奔，价格居高不下，市场成交陷入低迷。对投资置业有着高度敏感的高净值人群，纷纷寻觅回报更高投资方式，通过购房投资快速获得移民海外身份，加之欧美多国房产价格筑底，南欧、东欧、韩国济州岛等推出优惠移民政策地区，成为国人海外置业的新选择。

南欧东欧购房移民门槛降低

“我休假去了西班牙，考察了当地房地产市场，计划在那里购房移民，看上的是可以获得欧盟居留权。”上海某股份制企业高管何先生告诉记者，之所以决定去考察西班牙，因为当地移民门槛相对较低，购买50万欧元房产就能获得永久居留权，可以在欧盟范围内比较自由地出行，对子女以后在欧洲读书非常有利。

临行前何先生已联系好西班牙当地华人开设的房屋中介公司。在西班牙考察的近20天，何先生先后走访了马德里、巴塞罗那、马拉加等城市。“我仔细考察了这些城市，马德里是西班牙政治、经济、文化中心，购买公寓后比较容易出租，租金回报率不错。随后又去了巴塞罗那，是西班牙第二大城市，也是度假胜地，租金回报率也还行。西班牙南海岸的马拉加和阿利坎特，气候和风景宜人，度假别墅较多，但人口不多，购买后很难出租，容易空置。”何先生表示，他优先考虑马德里市区房产。

西班牙自2013年9月推出50万欧元购房换居留权购房移民政策，目前已吸引到众多海外投资者。上海有移民中介表示，目前西班牙政策是给予在西班牙购买价值50万欧元以上房产，或认购200万欧元以上国债的外国人，以全家西班牙居留权。只需第一年登陆西班牙一次，此后每两年登陆一次即可，适合资金实力雄厚，无法在西班牙长期居住的人群。而中国许多高净值客户恰好是这种事业和生意都在国内的，无法在国外长期居住的人群。

福布斯与外联出国联合推出的《全国投资移民热点》报告指出，随着欧洲各国为提振经济，纷纷推出更为优越的投资移民条件，成为移民市场的热门项目。葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、希腊等国推出购房移民政策，由于可通过购房投资快速获得身份移民海外，速成欲移民人士的新选择。此外，还因上述国家房产估值已接近底部，投资前景可控，加之提供非常优越的移民政策，在资金门槛、审批程序、居留时间限制等方面均有极大优势。

不仅是西班牙，同属欧盟的塞浦路斯也是中国买家蜂拥而入的购房热门国家。为吸引更多外来投资，塞浦路斯政府规定，非欧盟国家公民在塞浦路斯投资30万欧元房地产就有资格获得永久居住权，即PRP(永久居留证，相当于绿卡)政策。不过实际申请永久居住权时，还需其他多项条件，实际获得并不容易。

韩国济州岛备受青睐

2015年1月2日，韩国济州岛在售的官方指定移民社区——麒麟山庄·山海别墅在上海举办海外置业移民论坛活动。麒麟山庄·山海别墅位于汉拿山南麓，别墅面积在146-153平方米，售价约人民币400万左右。活动现场吸引近200位上海高净值客户，当场创造订购11套别墅的销售业绩。

韩国济州岛近两年成为国人海外置业的又一热点地区，只要年满18岁，在济州岛购买5亿韩元(约300万元人民币)房地产，便可获得当地永久居留权。

莱坊高级董事、估价及咨询部主管林浩文指出，在亚太区域如中国香港、新加坡等中国内地买家传统投资热点相继推出调控措施后，他们把主要目光投向欧美等地。由于济州岛为观光地区，以往较少中国内地买家投资，但最近两三年趋势开始逆转，主要原因是欧美热点区域房价已上升不少，相对而言济州岛房价较便宜。

睿信致成管理咨询合伙人王丹青表示，国内投资者看中济州岛的原因，是由于其优越的旅游条件，自然环境优势无疑颇具吸引力。相对于其他一些国家，韩国实行的是落地签，只需要带上护照、买张机票就可以抵达，这也给很多人去济州岛创造极大便利。

众多国内开发商涌入济州岛投资开发，主要还是瞄准了中国市场，很多项目是专门针对中国人推出的。2012年到2014年间，中国人购买的济州岛面积增加10倍以上。与此同时，近几年济州岛房子每年都增值10%左右。2010年时，济州岛房价在1.2万元/平方米左右，现在普遍已达到2万元/平方米以上。

不过中房信研究总监薛建雄表示，济州岛房价一路飙升是一种炒作，大规模“购房者”更可能是开发商的“烟雾弹”。从济州岛气候来看，只有一个季度适宜旅游居住，其他三个季度很少会有游客。投资济州岛房地产，租金回报率会很低，是不划算的买卖。

传统欧美热点地区仍然热销

据《福布斯》最新调查显示，国内个人投资者选择“海外置业”投资持续增长，2014年中国投资海外住宅总额较去年飙升逾八成，预估中国海外房地产投资总额将大幅突破去年110亿美元规模。万国置地总裁首席执行官史锐雪表示，之前是高净值人群移民需求较多，未来三到五年，中国金字塔中层的中产阶级也会有更多海外投资需求。

戴德梁行认为，由于国内二三线城市房价升值潜力不明朗，而海外房价相对较低，投资增值及租金回报率渐趋稳定，未来国人置业海外趋势及投资幅度将有增无减。除却对子女教育、养老及更好的生活环境需求，海外优越的医疗水平等也成为国人加速移民的重要驱动因素之一。

美国、加拿大、英国等发达国家房地产行业发展较为成熟，加上良好的投资收益空间和法律制度，早已是置业海外个人投资者房产“基地”。以伦敦为例，中国买家在伦敦的购买力日益壮大，目前已超过俄罗斯成为最大海外买家。根据全球知名房地产咨询机构莱坊统计，2013年在伦敦新建住宅项目中7.5%的买家来自中国，而来自俄罗斯买家仅占5%。

莱坊表示，英国伦敦地产市场持续供不应求，预计到2021年供需缺口将达42.5%。相对于中国70年住房产权年限而言，英国住房产权年限长达999年。而且在英国购房最高可获房屋总价80%的贷款，贷款利率也可优惠至4%。

莱坊上海国际投资部主管副董事俞俊表示，以在伦敦东部区域投资40万英镑购买一居室公寓为例，每月租金近1500英镑，加上房价年增长幅度，预计年净收益两万人民币，购入7年后投资收益将超过70%。

万国置地则表示，目前加拿大购房仍是很好的选择，温哥华和多伦多房价远远低于英国、澳洲房价。外国人在多伦多置业客户只需首付30%左右，买期房利率只有2.3%，可以实现以租养贷，每个月还可以有盈余。而北京和上海房产租售比很低，不到2%。加拿大、英国房地产投资回报率算的是净回报，去掉物业管理费、税、额外的费用净回报在4%-6%，购房人每年除了还掉贷款和所有成本之外，每个月还会有一些固定收入。