房企海外融资规模锐减七成 融资成本上升

对于资金密集型的房地产行业来说，人民币对美元贬值是一大利空消息。中原地产研究部统计数据显示，今年1月份主营业务位于内地的房企海外融资额明显减少，仅有7家房企到海外资本市场进行融资，融资额度仅为158亿元人民币，相比2014年1月份21家房企海外融资600亿元人民币，融资家数和融资规模分别同比锐减66.7%和73.7%。业内人士表示，受近期人民币对美元贬值影响，中国房企的海外资金成本正在上升。

融资锐减

今年以来房企在海外市场的融资状况较之去年同期差距甚远。中原地产研究部统计数据显示，今年1月份主营业务位于内地的房企海外融资额明显减少，仅有7家房企到海外资本市场进行融资，融资额度仅为158亿元，相比2014年1月份21家房企海外融资600亿元，房企数量和融资规模分别同比锐减66.7%和73.7%。

中原地产首席分析师张大伟分析指出，往年房企都会选择1月份到海外大规模融资，因为这样可以增加企业一年的资金宽裕程度，有利企业的资金安全。但今年房企受到佳兆业违约事件及人民币贬值影响，出现了融资难的现象。

在过去十多年里，由于国内直接融资渠道不畅，海外市场一直是中国房企重要的融资渠道，海外融资的占比在部分港股内地房企的债务总额中高达30%。相比于内地融资，海外融资的成本较低，这也是房企钟情海外融资的最主要原因。目前，海外融资最常见的是银团贷款和发行票据、债券，这类融资方式的利率一般不超过10%，评级较高的房企如中海、万科、龙湖等贷款利率甚至会低于6%。而内地房地产信托、基金的利率基本都在10%以上。

国家统计局数据显示，尽管去年房地产市场出现了明显调整，但去年房企海外融资额大幅增长，房企到位资金构成中利用外资639亿元，同比增长19.7%。

然而，今年1月份持续发酵的佳兆业事件给海外融资浇了一盆凉水。由于未能支付1月8日到期的一笔2300万美元债利息，佳兆业成为首家美元债务违约的中国房地产企业。而且，佳兆业未偿境外债务余额规模总量达25亿美元，更加剧了海外市场对中国房地产业财务风险的担忧。国际评级机构穆迪发布报告称，短期内中国房地产开发企业境外融资渠道将受一定程度的负面影响。

一家陕西中型房企的高管告诉中国证券报记者，海外融资锐减，佳兆业事件只是导火索，深层次原因是中国房地产高增长时代已经结束，部分地区和房企的风险正在显现，这使得海外资本对中国房地产的吸引力在减弱，加上美国经济复苏，美元走强，资本自然会选择利润更高的地区和行业。因此，中国房企能得到的海外资本在减少，难度在增加。

成本上升

受近期人民币对美元贬值影响，中国房企的资金成本正在上升。

“以发美元债为例，一家房企发行了一笔3年期的1亿美元债，抵押物是国内的房地产资产。现在人民币贬值了，那它就得额外新增抵押物，以免抵押物资产不足。房企要按约定周期付息，比如按季付息，以美元结算，人民币贬值后，它就得还较之前更多的人民币，实际利息就会增加。”亚太城市房地产协会会长谢逸枫告诉中国证券报记者，人民币贬值对房企的资产端和应付利息的影响都是利空。

美国经济复苏，美元走强，美联储今年加息将是大概率事件。这对准备或已经海外融资的中国房企来说，将进一步增加其融资成本。“若美国利息升高，房企海外贷款或发行债券的利率就得上升，想去融资的房企就拿不到以前低利率的资金了，已经融资的房企也将面临更高的利息支出。这对房企的资金链安全和开发投资，都会带来不利影响。”谢逸枫表示。