稳楼市新政再加码

稳楼市新政再加码

本报评论员 张立伟

3月30日下午，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。财政部和税务总局也联合发文，将售房免征营业税门槛从5年下调至2年。再加上上周国土部与住建部推出的优化住房及用地供应结构的措施，很显然，政府的稳定楼市政策在不断加码。

今年以来，经济增速以及各项指标呈现继续下滑态势，央行近日也表示要“警惕通缩”，在宏观经济继续下行的背景下，已经长期受压的楼市可能遭到意想不到的“冲击”。与此同时，政府正在主动化解地方债务风险，推动债务置换，在这种情况下，政府显然不愿意看到楼市的“节外生枝”，这就是稳定政策出台的原因。

统计数据显示，截至2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，同比增长26.1％，三项指标均创下了历史新高。今年前两个月依然延续了库存高企的状况。据上海易居房地产研究院的库存报告，截至2月底，全国35个重点城市中，有31个城市库存出现了同比增长现象。如果不尽快消化这些库存，楼市将会面临一个“临界点”。

但是，目前中国三四线城市普遍供应过剩，大部分城市居民家庭拥有一到多套住宅，因此，不管是降低首付比例刺激首套或二套政策，还是免征营业税门槛的下降，对这些城市的刺激作用都不会很大，应当说，这些城市的住宅只能由“农民进城”逐步消化。

一线城市楼市的问题在于价格过高，有大量刚需存在，但购买力不足，而降低首付比例并不会将潜在购房者的压力减轻多少，因为总价并不会发生变化。或许会有一些人认为，将免征营业税门槛从5年下调至2年，会刺激二手房市场，但这也不一定，因为降税产生的利益很可能会被售房者通过提高售价拿走，而购房者所承受的房价将不会下降，甚至可能上涨。

要降低刚需购房成本，有一个途径，就是降低按揭利率。但目前的政策并不包含这一内容。事实上，当前的金融政策与金融环境很难用低利率支持购房，因为随着影子银行的崛起，银行业筹资成本升高，贷款额度也因严格的监管指标而变得紧张，这制约了银行业降低住宅按揭利率的可能。

事实上，在目前一线城市楼价过高而三四线城市供应过剩的格局下，政府所能动用的有效工具并不多，目前的新政策只是过去几年“托底”行动的继续，作用或许非常有限。归根到底，楼市的好转还有赖于经济的好转。（编辑 刘波）