新政落地：改善性住房需求待界定

新政落地：改善性住房需求待界定

本报记者 纪睿坤 北京报道

“政策会影响市场，但不会影响地产白银时代来临的趋势。”万科总裁郁亮3月31日在万科的业绩发布会上表示。

继上周五国土部与住建部联合发文优化住房供应后，3月30日，央行、住建部、财政部、国税总局4部委又出台了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》、《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。

根据上述文件，二套房首付比例降至4成，二手房交易营业税由“满五唯一”跳过2009年前曾实行的“满三唯一”，直接调整至“满二唯一”。

“支持改善性购房需求，无疑成为多部委落实楼市新政的最大亮点。”北京我爱我家副总裁胡景晖表示。

此前，“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”被写入今年的《政府工作报告》。

不过，21世纪经济报道记者3月31日致电各商业银行、地方政府房管局获悉，目前对“改善性住房需求”的定义存在明显分歧，需进一步明确、解释。

改善性购房需求释放

21世纪经济报道记者自中房协、全联房地产商会、相关中介机构获悉，鼓励改善性住房需求均是行业协会和机构近年来向政府建言的的重点。

北京市中原地产首席分析师张大伟介绍，此前的限购、“认房又认贷”的房贷政策等“误伤”了一部分改善性住房需求，执行多年的“90/70”政策也在供应上一刀切，更多考虑了首次置业的购房需求。

“我们至少向决策层反映过8次，终于，政府今年把鼓励购房的重点从首次购房转向了改善性住房。”胡景晖如说，“以北京为例，原来首次置业大约占60%，现在已经不足30%。”

在胡景晖看来，根据我国楼市的特征，释放改善性住房需求是楼市后期活跃的关键。

一方面，改善性住房需求入市，可以把首次置业的核心区域小户型房源释放出来，增加二手房的有效供应；另一方面，对于银行来说，释放改善性住房需求可以减少按揭风险，相比刚需购房者，改善性购房者个人的征信状况、财务实力更好，且对下游的家具、装修行业等拉动效益更大。

更值得一提的是，胡景晖表示，改善性购房入市可以在产业布局调整之后实现人口布局的调整，避免出现大量的睡城。

3月31日，中国指数研究院发布百城房价指数，今年3月，百城新建住宅平均价格为10523元/平方米，环比小幅下跌0.15%，同比跌幅继续扩大，下跌4.35%。

胡景晖称，楼市稳增长新政会拉升楼市成交，但在高库存下，短期来看，仍以去库存为主，价格提振作用有限，但不排除个别房企个别项目借势提价。

“改善性住房”需明确定义

“如果第一套是别墅，是不是再买一套仍属于改善？概念不明确，各地在落地执行时会存在非常大的差异。”张大伟强调，“多部委的文件出台后，各地将基于此文件落地执行，但文中有关改善性普通自住房的表态，需要等待具体的操作细则进行明确、解释。”

支持自住和改善性住房需求成为今年楼市调控的主调，但目前尚未有对“改善性住房需求”这一概念的官方解释。此前，一些城市把当地城镇人均住房建筑面积作为判定是否改善性需求的标准，只有家庭人均住房面积低于上述标准再购买第二套普通自住房的，才可被视为“改善型”。

21世纪经济报道记者多方采访获悉，住建部或协调对改善性住房需求进行定义，确保政策的实施和制定更具针对性。

根据央行、银监会、住建部三部委签发的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》称，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

与此同时，住房公积金新政也称，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

早在2014年9月30日，央行发布的松绑限贷政策，就对“名下一套房且已还清”的改善性二次购房放松。

“此次将放松范围扩展至名下一套房且未还清的改善购房情形。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示。

在原住建部政策研究中心主任王珏林看来，改善性购房需求应该符合如下特征：购房目的为改善居住需求，且再购入的第二套房屋为“普通商品住房”，但政策并未对名下已有的一套住房性质加以明确细化。

另外，张大伟提醒，文件所说的普通自住房是什么概念也需要明确，目前有个国家普通住宅标准，即住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在120（含）平方米以下（北京市是140平米以下）。

“普通自住房和普通住宅是不是一个含义，且标准相同？”张大伟提出疑问。

以福建为例，福建3月20日出台的楼市新政针对首改房认定标准称：除增加住房面积、增加电梯功能、改善地段等级、购买“学区房”等情形认定为首改房外，所购房屋属于旧房换新房、家庭成员上班距离及子女上学距离变近、居住环境有所改善，均认定为首改房。

根据要求，普通住房标准要根据当地的房价、收入水平进行适时调整，但多地的调整频率较慢。顾云昌认为，各地在落地契税、二套房政策时，可以根据当地情况适时灵活调整。

（编辑：肖欣欣；如有意见建议请联系：jirk@21cbh.com；xiaoxx@21cbh.com）