北京现房存量首超期房

亚豪机构统计数据显示，截至4月25日，北京期房住宅存量为40797套，现房住宅存量41012套，这是近一年来现房存量首次超过期房。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，在住宅预售制度之下出现现房存量超过期房，主要是因为商品房多年限购之下项目滞销所致。

亚豪机构统计数据显示，2014年北京商品住宅(不含保障房)共实现销售78834套，而同期新增住宅预售量为120964套，供需比1.53：1，达到历史最高峰。由于长期限购导致的需求不足，使得大量项目在取得期房预售许可入市之后，并不能实现快速去化，而是在等待政策宽松、市场转暖的销售过程中被迫“转现”。

此外，高端项目增多也会导致现房预售项目占比加重。经历了多年开发之后，北京住宅用地，尤其是城区宅地逐渐进入稀缺状态，由此导致的土地价格攀升，也直接拉升了城区整体住宅市场的销售价格。尤其是近两年高价地块频出，豪宅化现象普遍。

对于高端项目而言，除去地理位置之外，能够使得其高昂售价“物有所值”的，只能是项目本身的品质，而这些主打社区环境以及房屋本身品质的产品类型，通常要等到成型的现房阶段才能体现出其优势。因此与普通住宅“能早卖就早卖”不同，高端项目多会选择现房入市。

从历史数据中也可以看出，2011年开始，直接取得现房销售证的项目占比持续保持在10%以上，2013年甚至达到17%的高点，2014年虽有所下滑，仍然保持在12%。而在2011年之前，现房销售的比重基本都在10%以下，最低在2010年仅4%。

紫御华府营销总监马燕告诉21世纪经济报道记者，紫御华府也曾在期房阶段销售过一段时间，但成交状况不理想。直至现房阶段，成交状况才真正有所好转。

预售新规也使得现房库存增加。2013年北京住建委规定，提高套均面积大于140平方米的大户型住宅项目预售门槛。其中7层及以下的，主体结构封顶才能办理预售许可、对外销售；8层及以上的，要完成至少规划中一半的层数，并且不低于7层才能申请预售。而在此之前的领取预售许可证的条件为，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”。在此之后，一些低密度大户型项目封顶后才能取得期房预售许可时，已距离完成竣工验收后的现房状态不远，因此部分项目会选择现房入市。

任启鑫认为，无论是滞销导致的“期转现”，还是政策引发的直接以现房入市，对于房企的资金链都将产生较大影响。按照以前“施工达到正负零”的预售标准，房企只需先期投资25%即可开始预售回笼资金，而如果要封顶甚至现房之后才能销售，那么建设投资需达到60%甚至70%以上，这对习惯了“小马拉大车”的房地产企业无疑是一个考验。

但从另一方面来看，现房产品由于“即买即住”的特性，一般售价多高于同类期房产品，因此现房产品占比的增多，也将推升整体市场的均价水平。同时由于高地价推升的高端项目不断增多，未来北京住宅市场价格水平上涨趋势已成定局。

我国的商品房预售制度是由1994年出台的《城市房地产管理法》建立起来的。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。近年来，由于预售制度引发的延期交房、房屋质量纠纷、房产证办理纠纷等情况屡见不鲜，因此取消预售的呼声一直较高。从北京市场来看，现房入市比重不断增大，现房存量不断增多，预售制度将兵不血刃地在市场化过程中逐渐消弭。