嘉凯城重塑商业模式 做50亿城镇化发展基金

嘉凯城重塑商业模式 做50亿城镇化发展基金

本报记者 刘易斯 上海报道

国家统计局发布的统计数据显示，1-5月份全国房地产开发投资同比增长5.1%，地产企业对后市的信心正在恢复。

升温的背后，地产业转型开始加速延伸，不仅千亿俱乐部成员，不少二线房企例如嘉凯城、滨江集团的战略进化也初现端倪，地产行业产业延伸与资本对接的力度已远超市场想象。

6月24日，嘉凯城战略转型核心产品城市客厅举办推介会，星巴克、屈臣氏、横店院线、中华两岸连锁经营协会等零售、餐饮、文化、教育、健康医疗等500余家品牌，江浙地区60余个市、县、镇政府代表出席。

“新型城镇化、移动互联网及产业重构为地产业转型提供了良好机遇，对于企业而言，关键是要结合自身优势与市场需求，打造出独特且具有竞争力的战略与模式。”嘉凯城董事长边华才指出，嘉凯城正向城镇生活服务平台商转型。

“在产业与资本的双重驱动下，一向笨重的地产业转型已开始步入快车道，在这种背景下地产企业商业模式甚至战略的重构，其本质无异于‘二次创业’。”华泰证券研究所董事总经理王禹媚认为，从这个意义上说，地产业的转型才刚刚开始。

转型城镇化商业项目

嘉凯城董事、副总裁李怀彬指出，城市客厅除现代商业的植入外，还充分结合国家公共服务均等化及地方政府公共服务设施，以实现推动城镇化的迫切需求，在城市客厅中融入了教育、医疗、体育、文化、养老等多元服务内容。

据了解，为转型，嘉凯城构建了从投资到开发再到运营以及金融服务和科技开发于一体的全产业链模式，整合哈佛、复旦、浙大等专家资源发起成立了长三角城镇发展数据研究院，“近三年的目标是在长三角打造200个城市客厅，线上线下平台的服务范围涵盖四千万发达地区城镇居民，助力嘉凯城实现从开发商向服务商的转型。”李怀彬认为，未来3年，平台收益对业绩的贡献与地产开发业务可以平分秋色。

嘉凯城城市客厅目前已在江浙两地落子19处，首个项目店口城市客厅于今年2月开业，当月实现总销售额接近2200万元，客流在200万人次左右。

嘉凯城城镇生活平台具有很强的公共服务性，因此也一直在研究PPP模式，在店口项目中进行了一些类似的探索。为确保城镇生活服务平台战略实施，嘉凯城建立了“一个智囊+四轮驱动”的组织架构，启动以长三角城镇发展数据研究院为智囊团，以开发投资、运营管理、金融服务、科技平台为四轮驱动的战略实施计划。

今年3月，嘉凯城公告设立科技公司，负责城镇生活服务线上平台的搭建，并将通过持续并购具有清晰业务模式及独立利润来源的互联网公司和O2O应用公司，完善线上平台布局，以配合城镇生活平台的打造。

“过去十年，中国的传统产业包括房地产，赚钱的模式是不断的翻滚，不断的跟银行融资、拿地、再融资、再拿地赚钱，但是这个模式从2012年开始逐步换了。”华泰证券研究所董事总经理王禹媚此前在一次主题演讲中如是点评地产业的变化，在她看来，这一变化背后的本质是产业重构。

轻资产化推城镇化发展基金

这一重构始于行业龙头，到如今渐成燎原之势。

2013年7月，郁亮首次谈及万科未来将转型“城市配套服务商”，并于次年明确指出地产行业正由“黄金时代过渡到白银时代”，对行业“谨慎乐观，积极应对”，与此同时，万科开始积极实施产业延伸，布局商业地产、养老地产以及物流地产。

6月8日，万达集团联手快钱推出国内首个商业地产众筹项目“稳赚1号”，将其作为万达金融的首个试验品，首期众筹50亿元，其中5亿元面向个人投资者，在线上发售被“秒杀”，面向机构投资者的45亿元额度，3日之内也被抢光，创造了全球众筹行业的新纪录。

同样是6月8日，鹏华前海万科REITs宣布获批，成为国内首个公募REITs产品。一直谋求轻资产运作的万科，在进行了各种试验后，似乎已找到适合自身的模式。

“地产因为其较大的价值体量以及相对稳定的回报率，具有良好的金融属性和资产证券化可能。以凯德置地为例，它既是亚洲最大的购物中心开发商、拥有者及管理者之一，同时也是亚洲最大的房地产基金管理者之一，旗下共管理5只房地产投资信托（REITs）和16只私募基金，管理资产总值超过2000亿元人民币。”上述业内人士指出。

早在2011年便开始布局房地产金融的嘉凯城除了快速布点城市客厅项目之外，同时还在推进与险资合作总规模为50亿元的城镇化发展基金，并于近期启动了非公开发行，拟募资不超过39亿元，其中6成投向城市客厅项目。嘉凯城董事、副总裁李怀彬认为，长远来看，这个面对亿万城镇居民的平台最佳的资产证券化模式正是万科在探索的REITs。

嘉凯城集团副总裁兼嘉凯城名镇天下商业资产管理有限公司总经理王振国指出，轻资产发展是建立在重资产基础上的，当重资产运营起来、品牌做起来之后，就会有一些基金找来合作，这个时候就可以向轻资产转变。例如凯思达资本作为嘉凯城金融业务板块，在嘉凯城城镇生活服务平台战略中起到关键作用，即探索资产证券化。

王振国指出，资产证券化不管是商业还是政府的公共服务，也不管是来自物理空间的收益还是线上收益，只要是在这个资产上能够产生收益，都可以做成金融产品如类似REITs来发行。(编辑骆轶琪)