应重启房地产制度研究

应重启房地产制度研究

上半年经济增长的大盘子里，房地产是有贡献的。

根据国家统计局公布的数据，二季度和上半年我国GDP均增长7%，虽然同期房地产投资增幅下滑，房屋开工竣工面积、土地购置面积继续呈负增长，但商品房销售面积已从去年底的负增长转为正增长。而销售情况可以视为房地产市场的先行指标，楼市正在有力恢复。

如你所知，房地产与宏观经济之间有明显的正相关关系。经济的稳定，需要房地产的稳定。商品房销售指标的好转，某种程度上是去年9月底以来信贷、金融、税收等一系列政策作用的结果。也因此，房地产市场的逐步稳定，之于上半年GDP的7%增幅，可谓亦有荣焉。

部分经济学家预测，从2015年全年趋势分析，二季度已呈现初步的筑底迹象，下半年增幅甚至有可能略高于上半年。

房地产的景气度可能还会更活跃一些。目前来看，今年房地产的整体形势要比去年好，下半年又要优于上半年。当然，一二线城市与三四线城市的严重分化依旧存在，去库存仍然是大多数房企的当前要务。

但总体来说，地产商对市场的信心正在逐步恢复，这可从上半年房企囤积一二线城市抢夺土地并继续推高地价的现象里得以佐证。由此，我个人认为，现有房地产政策(包括地方政策)基本保持现状即可，无须再做新的调整。

过去多年，房地产调控具有一定的应急色彩，有关房地产机制、体制、制度的建设，很难深入推进。而未来一段时间在宏观经济和房地产均可望保持基本稳定的背景下，反而是对房地产制度进行研究思考的时候了。

我个人认为决定房地产发展，有两项制度至关重要。

一个是基本住房制度。核心是每个家庭的基本住房权及其法律保障。也就是说，每个家庭无论收入水平如何，国家应该为其提供基本的住房选择。

值得强调的是，基本住房权并不意味着你都必须取得住房产权。如果简单论及住房保障，那就是，既有购买，也有租赁，比如公租房。从这个意义上说，“拥有自己的住房”是个伪命题。

从基本住房制度出发，“首套房”是个绕不过去的课题。我个人的建议是，应该将首套房的低首付成数、优惠利率等，用法律的形式固定下来。

倘若以首套房为基础的基本住房真正得到保障，那么，无论房地产市场如何波动、变化，房地产发展都会有基本支撑，它对整个经济的稳定也会形成基本支撑。

一个是房地产税收制度。来自房地产的税收收入，是财政收入的重要来源，如果不是最重要的来源之一。2014年，房地产直接税收占全部税收的23.1%，其权重暂时无可替代。

房地产的税收品种繁杂多样，改革不可能一步到位。它对财政的重要性也不允许对此做太大的调整。但与此同时，零碎的修补也无甚助益，或反添其乱。

房地产税仍不失为重新梳理、调整整个房地产税收的重点抓手。理想情况，房地产税成为地方税收的主导税种。但从目前披露的情况看，房地产税只是合并现有房产税、土地增值税，尚无法承担地方主导税种的重任。

但它对完善房地产税收体系仍然有积极作用，主要体现在，房地产税是对房屋持有环节征税，可以极大地促进房屋流通，而不是像现在这样资源无成本地沉淀，产权所有人坐收地租之利。

房地产制度建设涉及面甚广，不可能一蹴而就，以两三项为突破点，或为合适的选择。而市场和政策稳定时期，正是研究推进制度变革的好时机。