通州限购背后：扭转"睡城"角色

通州加强版限购政策发布后一个星期内，各种传言仍然充斥房地产市场。

8月14日，北京市住建委发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，对通州区限购措施在现有政策的基础上进一步收紧。通知要求，无住房的本市户籍人士或近3年在通州连续缴纳社保、个税的非户籍人士，限购1套住房；若已拥有1套住房，在通州落户3年以上或近3年在通州连续缴纳社保、个税的户籍人士，可再购1套住房。

上述限购政策并未针对通州区域内的商住项目。但随即，有传言称，通州未来还会进一步落实针对商业立项的公寓产品限购。

通州限购之所以升级，主要由于其北京市行政副中心地位确立之后，该区域房地产市场迎来一波短期冲高。6月及7月，通州商品住宅成交套数均超过1700套，而前五个月的成交均不足千套，成交量的攀升也不断加大了房价上涨压力。

强大的外来购买力支撑

8月14日，通州加强版限购政策出台当晚，21世纪经济报道记者走访了连夜开盘的通州项目。随后一个星期内，记者频繁接到来自通州各大项目的促销电话。

亚豪机构统计数据显示，8月第三周(8.10-8.16)北京住宅市场共有11个项目入市，包括2个别墅项目、3个商住项目以及6个普宅项目，相比之前一周增加4个，这一开盘项目量也创造了38周以来的新高。这11个项目共新增住宅产品1365套，预售许可面积15.6万平方米，环比之前一周分别出现78%、57%的大幅增长。

亚豪机构副总经理高姗表示，上周开盘项目的集中爆发，主要是受到通州新政刺激。8月14日，北京市住建委、通州区政府联合发布通州“限购令”，并于次日开始实施，受到这一消息刺激，通州区8个项目14日连夜开盘。虽然均出现价格上调，平均涨幅为12.6%，但基于购房客群对区域发展前景的认可，在限购前夜抢搭末班车，各项目在开盘当晚均取得不错的认购业绩。受到多项目集中开盘认购的影响，预计未来2-3周，通州成交将出现一个小高峰。

一位不愿意透露姓名的开发商高层表示：该政策对通州新建商品房和二手房的流动性产生较大影响。按照政策，通州房源只能卖给具有通州户口或者在通州纳税和有社保资格的人，但这部分人群绝大部分都有房产。通州楼市仍然需要依靠外来需求消化。

据链家网研究院的统计，通州的购房需求中，外地人购房占比明显高于其他城区，达到40%。本地人购房结构中，基本均为外区居民，以首套居多，第二套房占比不足5%。并且，在通州纳税的人群也不足10%。虽然通州的企业数量已经领跑北京郊区县，但“量多”并不一定“质优”，由于优质资源等仍集中在市区，很多企业并不能吸引足够的人才。在以前，通州更多只是扮演了“睡城”的角色。

上述开发商进而分析，正因为通州开发商了解通州购房需求这样的现状，才会连夜突击开盘，甚至将封存的房源都拿出来。

一位自称是北京ONE楼盘的销售员告诉21世纪经济报道记者，在通州发布加强版限购政策当天，公司董事长和总经理亲自来项目，要求大家把公司封盘不卖的房源都拿出来突击卖房。

扭转“睡城”角色？

购买需求的确受到限购政策较大影响。

链家地产通过门店实地走访发现，周末本应是接受委托、带看最密集的时段，但受政策影响，新增客户量和带看量明显回落，多则下降六七成。这些减少的客户中，绝大多数都是受到政策影响无法购房的；在有资质的购房者中也出现了一定的观望情绪。

链接地产初步估算，通州市场至少有40%的需求受到抑制，其中大部分是外地刚需。这些需求将转移至周边区域，尤其是聚焦在朝阳、通州交界的热点商圈，如杨闸环岛、管庄等地。

受通州规划利好影响，房价并没有受限购影响出现较大幅度震荡。21世纪经济报道记者了解到，从价格层面，由于预计到未来出售难度加大，部分业主由以前的少一分不卖转变为价格可议。目前具有降价意愿的业主，一类是套现，着急出售；一类则是已经买好房的改善型业主。降价幅度在3%-5%左右。实际上，大部分业主的价格预期并未受到限购影响，他们更看重通州板块两三年后的升值空间。

通州运河周边某项目相关人士告诉记者，在通州发布限购政策后，开发商也并没有选择降价。由于项目所剩仅几十套房源，均价仍然维持在3.5万-3.9万/平方米。

亚豪市场总监郭毅分析称，由于需求基数遭到筛选，一定程度上将影响通州区普宅市场接下来的量价情况。尤其新兴区域台湖板块，是目前通州区存量最为丰富的板块之一，且远离规划中的“行政中心”板块，未来量价走势将趋于稳定；而通州八通线板块以及运河新城板块由于多为项目尾盘，未来新增供应较少，并且未来通州区域配套提升多能被“惠及”，“限购”反而会激发仍有购买资格的购房客加速入市。

不过，更为长远的调控之手将逐渐发挥作用。

链家地产分析师马君姝认为，此次的通州限购令是为了控制北京市政府迁通州、通州建行政副中心而引发的房价上涨。但政府还有着更深层次的考虑。除了“卡人”之外，“如何引人”、“引什么样的人”才是更重要的着眼点。政府是不能让人们一边享受着通州完善的配套、“积分落户”等政策红利，而一边又继续跑向市里工作，让通州继续走“睡城”老路的。

郭毅认为，通州积分落户的细则已经酝酿了半年，是否在通州纳税、有住房或是重要指标。如果仅仅是拥有或购买一套住房，外地人就能享受这个“红利”，其实对于通州来说起不到兴城兴业的作用。

更多规划正在通州逐步落实。中心城区优质的教育及医疗资源将转向通州；通州预留了百万人口规模的发展空间，也将承担疏解中心城区人口压力的功能。包括京津冀之间的连通；在今年通州产业调整升级的大背景下，通州中关村科技园金桥产业基地园区将街区、社区联动，打造多形态创业孵化的空间等。

显然，这一切规划并不是为了建设一个新的“睡城”。