地产整合加速：房企并购额已达1600亿

地产整合加速：房企并购额已达1600亿

导读

并购金额同比增幅快速上升，说明部分企业的经营压力开始增大。这里面也有一部分是房地产企业，在去库存的压力下，必须不断出让企业股权和项目股权。通过此类模式，能够促进企业后续战略层面更加理性。

地产行业并购正在成倍增长。

根据Wind资讯统计，截至9月28日，2015年年内房地产行业并购案达到176宗，涉及金额为1600亿元，几乎相当于2014年全年的并购交易价值；2014年并购236宗，涉及并购标的物价值1768.09亿元，同比增长率104.93%；而2013年并购153宗，涉及金额863亿元，同比增长率高达145.09%。

清科研究中心监测数据也显示：从2015年1-8月国企并购涉及行业分析，案例数排名前三的分别是金融、能源及矿产、房地产三个行业，其间分别产生了40、39、32起国内并购交易，占国企并购总数的12.4%、12.1%、9.9%。互联网、电子及光电设备等当下最火热的并购行业在国企的兼并重组中完成的案例数较少。

清科研究中心分析师王天宇表示：从并购金额来看，能源及矿产、金融、娱乐传媒的表现最为突出。金融表现位居第一，自2015年起中国资本市场的活跃，带动了金融行业并购，该行业2015年1-8月共涉及交易金额139.80亿美元，占总额的16.38%；其次是房地产行业，各大国有地产商在市场上争夺优质中小地产商，意欲扩大市场份额的态势愈演愈烈。房地产行业本年度共完成了交易额63.32亿美元，占比为17.1%，其中百视通以55.83亿美金收购东方明珠；能源及矿产排名第三，随着近两年国际能源及矿产价格走低，国有能源及矿产企业的整合逐渐成为国企兼并重组市场上的一大亮点。该行业2015年1-8月共涉及交易金额60.78亿美元，占总额的16.4%。

近期国企并购案以华远收购阳光新业相关股权较为典型。9月22日，华远地产股份有限公司发布公告称，其全资子公司北京市华远置业有限公司与北京瑞菱阳光商业管理有限公司签订协议，受让瑞菱阳光持有的阳菱光辉(天津)房地产开发有限公司51%股权和菱华阳光(天津)房地产开发有限公司51%股权，转让价款分别为1.85亿元和3.17亿元，合计转让总价款为5.02亿元。本次股权转让完成后，华远置业持有阳菱光辉100%股权，出资额3.10亿元；持有菱华阳光100%股权，出资额5.30亿元。

根据公告，此前的8月21日，华远置业还曾与菱华天津开发有限公司签订协议，由华远置业受让菱华天津持有的阳菱光辉和菱华阳光各49%股权，转让价款分别为约1.82亿元和约3.11亿元。

21世纪经济报道记者了解到，阳光新业自去年开始就饱受资金周转之痛。今年开始，该公司除了转让项目公司股权，还对公司组织结构进行了大幅调整。

在并购方面，民营房企中表现最为凶猛的是融创中国。尤其是今年以来，融创收购动作频繁，分别先后发起对绿城、佳兆业、中渝置地、天朗、雨润等企业的收购。

不过，融创中国董事长孙宏斌的收购也在随着市场变化发生改变。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，融创是现金流导向非常明确的企业，从并购项目对象来看，主要以现金流为导向。换言之，每一个并购项目马上就可以进入销售状态(净地的话5-6个月后可以达到预售条件，或者是项目已经动工但项目本身品质无大碍的项目)，马上可以产生现金流，做到这个程度，融创在并购过程中其实只需要支付并购的首付款就可以，其余几期的款项完全可以通过销售现金流覆盖掉。因此，融创的资金成本压力也会较低，可以较快做出销售业绩。

张宏伟表示，“仔细观察孙宏斌最近几次的收购手法，其实已经开始有所变化。比如融创对于天朗、中渝置地等房企的收购并不是全盘通吃，已经和此前收购绿城、佳兆业不一样了。同样，和雨润地产的合作也有可能仅仅局限于质地好的项目，不会整体收购。对于民企而言，与其收购大的房企可能会不成功，还不如选择小一些的房企，这样融创才会站在更加强势的地位，也会增加并购成功的概率。”

早在8月25日举行的中期业绩会上，孙宏斌已经明确表示，“以我们对绿城和佳兆业的经验，我们整包去做的可能性会比较小，宁愿谈一个项目、谈一个城市，要整体弄的话，我们觉得是很累的，而且效率很低，最后的效果也不一定好，我们宁愿选两三个城市。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从并购的角度看，随着宏观经济下行压力的增大，行业间的优胜劣汰机制发挥得淋漓尽致。并购金额同比增幅快速上升，说明部分企业的经营压力开始增大。这里面也有一部分是房地产企业，在去库存的压力下，必须不断出让企业股权和项目股权。

另外，从侧面也反映了企业运营模式正不断成熟，通过此类模式，能够促进企业后续战略层面更加理性，而非一味追求企业规模的扩大。房地产后续寡头竞争格局在加大，而且开发过程中也更加透明。这和行业成长的规律有关系。从这个角度看，传统房企若不转型，那么所走的路会越来越窄。而接受并购要约，显然是一种明哲保身，促进企业成长的一个关键路径。