地产大佬纵论深圳楼市 中产阶层将“蜗居”？

地产大佬纵论深圳楼市 中产阶层将“蜗居”？

导读

据统计，在深圳常住人口中，住房自有率仅为30%，这意味着接近70%的人口没有属于自己的产权房。而北京、上海是70%，广州则高达90%。

本报记者 张晓玲

实习记者 吴抒颖 深圳报道

2015年，深圳楼市的热度超出所有人想象。

在蛇口、龙华、前海等片区房价翻倍上涨之后，国家统计局最新数据显示，深圳全市房价年内平均上涨幅度已达40%，均价逼近4万/平方米。

尽管在“金九银十”期间，深圳预期的成交高峰并未出现，房价似乎面临回调压力。但在多数开发商人士看来，深圳楼市仍然处于黄金期，随着人口的大量涌入，未来房价将有逼近香港的可能。

当前香港房屋均价约为10万元/平方米，100平方米的房屋即被称为豪宅，一半以上的港人居住在50平方米的“蜗居”。需要反思的是，深圳是否不可避免地一定要变成和香港一样的居住环境？如何才能保证居住条件与房屋价格的相对合理？

开发商押宝深圳

国家统计局发布的最新数据显示，与去年同期相比，今年10月深圳新房均价上涨了40.5%，领涨全国。

11月20日，在深圳举行的易居沃顿课题成果发布会上，中华房地产投资开发商会常务副会长孙强表示，深圳的房价一年内涨了四成，是因为刚性需求一直存在。净流入人口多，被认为是房价上涨的主因。在去年福布斯中文网发布的中国大陆最佳商业城市排行榜中，深圳以净流入人口752万位居所有城市中的第三名，仅次于上海、北京。

一组来自深圳市房地产研究中心的数据支持了这个观点。据统计，在深圳常住人口中，住房自有率仅为30%，这意味着接近70%的人口没有属于自己的产权房。而北京、上海是70%，广州则高达90%。另据世联行的统计，按常住人口计算，深圳商品住宅户均住房仅为0.4套，远低于公开数据显示的全国户均1套水平。

中国房地产协会副会长任志强表达了类似的观点，他认为深圳是老龄化程度较低的城市，主要群体为高技术高素质的年轻人，深圳的楼市未来还将继续看涨。

深圳万科总经理周彤指出，深圳土地供应稀缺，而人口净流入充沛，全市幼儿园入学人数仅次于北京。年轻人太多，是深圳房价上涨的重要支撑。而能大量提供住房供应的旧城改造，却非常难以推进。尤其是今年房价上涨之后，旧改项目的业主要价更高，拆迁成本更高，开发商难以承受。

然而业内人士纷纷看好深圳市场，各家房企自然不会放弃这个大蛋糕。扎根于深圳市场多年的花样年总裁潘军直言，“在深圳，一个项目干一年，比在其他地方干20个项目还要强。”他接着表示，未来花样年仍然会深耕深圳市场，第四季度在深圳也有拿地计划。

富力地产董事长李思廉虽认为，深圳房价不可能超过香港，但这家之前鲜少在深圳开发的房企，也释放了有意在深圳市场“大干一番”的信号。他透露，深圳市场火爆，一些中小开发商会放出一些待并购项目，目前富力有三四个项目正在洽谈，可能会以收购企业、项目的方式进入深圳。此外，他还表示，富力或将参与深圳的旧城改造项目。

阳光城董事局主席林腾蛟也表示，阳光城今年通过收购兼并，已在深圳拿下三个项目。而深圳的人口基数大、经济基础好或是阳光城布局深圳的原因。他说，阳光城虽一直布局一线城市，但相对理性，“如果亏本，我们也是不会出手的。”

未来会是“蜗居”时代？

多名开发商人士甚至认为，深圳房价不日将赶超香港。那么，如今的深圳房价距离香港究竟有多远？据世邦魏理仕上月发布的数据显示，香港平均房价每平方英尺售价达到1416美元，换算过来就是约97000元/平方米，称霸全球。

而深圳中原研究中心最新的数据显示，上周深圳一手房成交均价为4.7万元/平方米，二手住宅成交均价为4.08万元/平方米，如果考虑到香港是按照套内面积卖房，而内地是按照建筑面积卖房，香港的房价还要打个8折，即约77000元/平方米。

就中产阶层的需求和购买力而言，香港市民获得一套50-60平方米的房屋，总价约500万人民币，在深圳市区买一套80-90平方米的两房，也要500万左右，两地的差距已经很小。

然而，作为被比较标的，香港房价的畸高、港人的居住条件之差，也一直被有关人士诟病。统计数据显示，香港私人住宅超过一半的实用面积小于50平方米，香港人均居住面积只有约16平方米，大幅落后于新加坡及内地，与国际大都市、发达经济体（人均生产总值约4万美元）的地位很不相称。

而未来的深圳，也会向香港那样演变吗？中产阶层也可能“蜗居”深圳？

深圳万科总经理周彤认为，深圳以后会像香港看齐，私人住宅会越来越小。他透露，万科在深圳将会推出“创新户型”的项目来解决一部分刚性需求：在万科云城等项目将推出15平方米的一居，35平方米的两居，70平方米的三居，以及90平方米的四居。“随着房价攀升，深圳的房子未来一定会越来越小。”

不过，周彤指出，深圳房价接下来并不是直线向上，而是表现为曲线波动的特征。

富力地产董事长李思廉则称，整体上“深圳房价不可能超过香港”。他分析，香港的综合实力常年处于全世界前列，吸引了大批顶尖人士在港置业；此外，香港的顶级豪宅市场至今仍然居高不下，也是他认为深圳房价不可能超过香港的原因之一。

值得注意的是，香港房价目前已有下跌趋势。香港土地注册局的数据显示，10月首26天，香港当地新建住宅在内的总房屋成交量达到3711户，和上月同比下滑24%，创下了19个月来的新低。

这被市场视作是几经浮沉的香港楼市再一次陷入危险的信号。瑞银集团（UBS）称，香港的房市泡沫已经处在很危险的边缘，已经被严重高估，泡沫指数居全球第二；并称香港房价在三年内平均下跌30%的可能性高达95%。摩根大通也曾预测，从2016年开始，香港住宅价格可能以年均5%-10%的速度下滑。

目前，香港市民平均供款占收入水平已经恶化到50%，而且楼市泡沬风险正在上升，万一按息回升至3厘，这个比率将会急升至65%，属相当高的水平。

香港已在探讨如何扩大房屋供应的问题。在全港1100余平方公里的土地上，有400余平方公里是郊野公园，能不能拿出小部分给居民做居屋？香港行政长官梁振英表示，公众可探讨以“免地价”的方式在郊野公园内生态价值较低的地方建屋并卖给特定对象，例如让青年人首次置业。但目前仍在探讨阶段。

对于深圳的高房价，市长许勤祭出的招数是，一是要继续加大保障性住房建设力度；二是要对鼓励发展的产业加大支持力度，能够吸引更多的优秀人才；三是要深入实施人才安居工程，其价格是市价的50%-70%，有助于平衡房价。(编辑 骆轶琪)