"救命稻草"REITs究竟有多美?香港REITs能否解渴

□记者　　尚晓阳　北京报道
　　“一年半以前，我们研究REITs的实际操作时很孤独，物业持有人怀疑地问我，‘这能成功吗？’今年2月以后，REITs在大陆非常火热，很多开发商来找我们，说‘我们也想做REITs，你能告诉我怎么做吗？’”作为REITs的实际操作者，华银控股副总裁齐霁心中的兴奋可想而知。
　　有消息称，“打通国内REITs融资渠道”的建议已被明确写入商务部递交至国务院的全国商业地产调查报告中，国务院主要领导近日已作出重要批示。
　　“救命稻草”
　　REITs是房地产投资信托投资基金的简称，是国际上重要的房地产投融资方式。REITs通过发行收益凭证汇集众多投资者的资金，购买房地产项目，并由专门投资机构经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者。
　　商务部的建议主要是为了解决商业地产资金来源狭窄的问题。商务部某官员透露，全国商业地产对银行的信贷依赖水平在70％至80％，而自筹资金只有35％左右。很多开发商以住宅开发的名义获得贷款，然后开发商业地产项目。
　　尽管由于法规空白等原因，在中国发展REITs时机尚不成熟，但今年以来，这个新鲜的名词却迅速升温。
　　在日前举办的“北京REITs国际合作论坛”上，与会各方呼吁REITs早日出台。众多开发商把来自海外基金的嘉宾团团围住，其中一些海外基金的背后就有REITs的身影。比如近期新闻不断的凯德置地，就是新加坡最早推动REITs的公司，而新加坡是亚洲除日本外最早最快推动RE？鄄ITs的国家。凯德置地已经在中国20多个城市总共投资了270亿元人民币，在北京操作7个项目。
　　REITs投的不是单个开发商，买的不是房地产上市公司的股票，而是优中选优，把已开发好的项目中成熟的、有稳定现金流的项目挑出来作为投资产品，然后长期持有，以获取租金作为投资回报。
　　华银控股副总裁齐霁分析说，零售、工业厂房、高档公寓和写字楼都是REITs青睐的对象。从地域来看，京、沪、穗、深等一线城市的零售物业是最受欢迎的，其次是省会城市和一些重要省份的地级城市。同时，项目必须产权明晰，未来有可预见的稳定现金流。经营未满三到五年的项目不适合REITs，因为租金收入在五年以后才会稳定下来。
　　香港REITs能否解渴
　　过去，房地产行业的前三大因素是位置、位置、位置，现在变成了资金、资金、资金。
　　银监会新近出台的《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(简称“212号文”)，对久患资金饥渴症的开发商无疑是雪上加霜。“212号文”直指房地产信托的金融风险，要求新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35％，同时具备二级以上开发资质。专家表示，这使得对房地产信托的监管甚至比银行贷款还要严格。
　　央行“121号文”出台后，商业银行便开始收缩房地产开发信贷，于是开发商纷纷把希望寄托在信托身上，2004年房地产信托计划发行额比2003年几乎翻了一番。但是，由于房产信托实质是变相的贷款，所以银监会此次规范房产集合信托并不奇怪。
　　“212号文”让香港证监会6月发布经修订的《房地产投资信托基金守则》更像一场及时雨。该《守则》允许房地产基金投资世界各地房地产项目，同时将REITs的最高负债比例由30％提高到45％，这等于给内地房地产企业的融资、套现增加了一个重要渠道。但是，由于国内很多项目在产权上有问题，香港证监会监管严格，这个渠道可能没有想象中那么美。国研中心金融所副所长巴曙松表示，在香港做REITs只是次优选择，“内地有大量的储蓄和融资需求，但是这一金融需求却需要到香港完成，同时这会加剧中国的货币错配”。他认为，香港REITs为我们提供了选择和参照，但是当前应当积极呼吁发展本土REITs市场。
　　不一样的房产投资
　　REITs不仅能改变开发商单纯依赖银行贷款的现状，也能给居民投资房地产提供更好的途径，和现在的房产投资相比，REITs独具魅力。
　　收益高。按照有关法律规定，REITs净收益的90％以上都必须以分红的形式返还投资者。在美国，REITs的收益率基本上都达到7.3％左右，比美国国债高出350个基点。
　　收益稳定，风险低。投资者能够在北京、上海、武汉各拥有几平米的物业，既降低了投资门槛，又规避了地域风险，否则房地产投资始终是一小部分人的高风险投资。同时，REITs与股票市场相关度很低，1991年至2002年，美国投资地产基金和投资标准普尔指数相关性只有0.26％，从而帮助投资者对冲资本市场上的风险。
　　流动性好。REITs可以公开上市，实质上是一种房地产证券化产物，使房地产这种不动产流动起来，便于投资者参与或退出，比直接介入房地产交易方便得多。
　　政策环境有待完善
　　从国外的情况来看，没有REITs，就没有商业地产，超过60％的房地产投资是通过RE鄄ITs实现的。而整个亚洲的REITs，包括澳大利亚和新西兰在内，还不及美国REITs数量的1/3。政策环境的不健全是目前发展REITs的最大障碍，比如中国尚没有产业基金法。
　　银监会法规部副主任李伏安表示，政策上要考虑，对于投资性的购房采取中性激励政策，而不是限制政策。“REITs主要投向商业住房，收入来源是租金，而我们现在不鼓励买房投资然后租出去，那么我们哪来的REITs环境？”他还强调，REITs的投资收益要高于其他投资的平均回报率，才能吸引更多的投资。
　　此外，在房地产流通方面，李伏安建议，要确保房屋流通的交易成本最低化，否则投入以后最后卖不出去，影响REITs的流动性。
　　另有专家表示，实行REITs的关键是政府要给相应的税收优惠。